Een woning in Frankrijk

Door wijzigingen in de box 3-systematiek kan een tweede woning in Frankrijk voor Nederlanders fiscaal anders uitpakken dan voorheen. De woning is een bezitting in box 3. Een schuld die niet in box 1 aftrekbaar is (bijvoorbeeld een hypotheek op de vakantiewoning) wordt in box 3 in beginsel wel in aanmerking genomen, maar alleen voor zover deze uitkomt boven de schuldendrempel.

Vakantiewoning in Buitenland en onderzoek belastingdienst

"De Nederlandse Belastingdienst is op jacht naar vakantiewoningen van Nederlanders." "Nederland ontvangt gegevens inzake buitenlandse woningen." Als u de krantenkoppen leest, is het net of het een schande is om een huisje in Frankrijk te bezitten. Het gaat de Belastingdienst echter niet zozeer om het bezit van de vakantiewoning, maar meer om de vraag hoe de woning is gefinancierd; is dit wellicht met zwart geld gebeurd? U als brave burger heeft hier niets mee van doen. Voor u is het vakantieplezier van belang. Bent u op korte termijn van plan een vakantiewoning in Frankrijk aan te schaffen, dan bestaat hiervoor een fiscaal vriendelijke optie. In dit artikel een korte weergave om fiscaal optimaal een woning in Frankrijk te kopen.

Een vakantiehuis in Frankrijk en box 3

Wanneer u een vakantiehuisje in Frankrijk heeft gekocht, dan dient u deze als bezitting aan te geven in box 3. Op grond van artikel 6 van het belastingverdrag met Frankrijk mag Frankrijk heffen over het in Frankrijk gelegen onroerend goed; Nederland moet een voorkoming voor dubbele heffing geven.

De box 3-heffing is in 2026 gebaseerd op forfaitaire rendementspercentages. Voor 2026 gelden (voorlopig/definitief): banktegoeden 1,28%, beleggingen en andere bezittingen (waaronder een 2e woning, ook in het buitenland) 6,00% en schulden 2,70%. Het tarief box 3 is 36% en het heffingsvrij vermogen bedraagt € 59.357 per belastingplichtige (fiscale partners gezamenlijk: € 118.714).

De voorkoming dubbele belasting in box 3 wordt (kort gezegd) berekend volgens een evenredigheidsmethode: de vermindering wordt gebaseerd op de verhouding van het buitenlandse box 3-vermogen ten opzichte van het totale box 3-vermogen. Hierdoor kan in situaties met overige (Nederlandse) box 3-bezittingen en/of schulden de uitkomst afwijken van een “volledige vrijstelling” op alleen de buitenlandse woning.

Vakantiewoning in Frankrijk, een voorbeeld

U heeft een vakantiewoning in Frankrijk. In Nederland valt deze in box 3 onder “beleggingen en andere bezittingen”. Stel: waarde € 500.000 (peildatum 1 januari). Het forfaitaire rendement bedraagt dan € 500.000 x 6,00% = € 30.000. Over dit box 3-inkomen wordt vervolgens (na toepassing van de box 3-systematiek inclusief heffingsvrij vermogen) het tarief van 36% toegepast. Daarna wordt voorkoming dubbele belasting verleend op basis van de evenredigheidsmethode.

Als u een hypotheek op de woning heeft van € 400.000, dan is de hypotheekrente in Nederland niet aftrekbaar (vakantiewoning en geen hoofdverblijf). De schuld zelf telt in box 3 in beginsel wel mee, maar alleen voor zover deze boven de schuldendrempel uitkomt; dat werkt door in zowel de box 3-grondslag als in de evenredigheidsmethode voor voorkoming dubbele belasting.

Franse belastingheffing

In Frankrijk is het belastingstelsel net even anders dan in Nederland. Bij (gedeeltelijke) verhuur kunnen in Frankrijk faciliteiten of regimes van toepassing zijn; laat dit steeds lokaal toetsen. De huurinkomsten zijn uiteindelijk in Frankrijk belast.

Over de verkoopwinst op het vakantiehuis dient in beginsel Franse belasting te worden betaald. Voor onroerend goed (zoals een résidence secondaire) geldt in grote lijnen: 19% inkomstenbelasting en 17,2% sociale heffingen (totaal 36,2%), met een afbouw (abattement) afhankelijk van de duur van het bezit; volledige vrijstelling geldt (kort gezegd) na 22 jaar voor de inkomstenbelasting en na 30 jaar voor de sociale heffingen.

De verkoopwinst is geheel vrijgesteld indien de woning uw hoofdverblijf (résidence principale) is.

De Société Civile Immobilière (SCI)

De SCI is een Franse rechtsvorm die in het Nederlands recht niet voorkomt. Het is een Franse “société civile” die vaak wordt gebruikt voor het houden en beheren van onroerende zaken. U bent aandeelhouder van de SCI; de SCI is eigenaar van de woning. Om niet té juridisch te worden, zal ik hier verder slechts enkele (algemene) aandachtspunten noemen:

• De fiscale behandeling bij verkoop hangt af van de fiscale kwalificatie van de SCI in Frankrijk. Bij een SCI die in Frankrijk is onderworpen aan de inkomstenbelasting (impôt sur le revenu) wordt de plus-value in de basis belast tegen 19% en 17,2% sociale heffingen (en kan bij een hoge plus-value een aanvullende heffing spelen).
• De SCI kan civielrechtelijk/erfrechtelijk (planning)voordelen bieden; laat de Franse en Nederlandse fiscale gevolgen vooraf integraal beoordelen.

Fiscaal advies inzake wonen of beleggen in Frankrijk

Frankrijk is en blijft een mooi vakantieland. Mocht ik ooit het geld hebben om daar een vakantiewoning aan te schaffen, dan doe ik dat zeker via een SCI. Deze methode wordt overigens ook door veel Fransen toegepast. De aankoop van een tweede woning in Frankrijk via een SCI kan tot besparingen leiden. Het is uiteraard wel verstandig u daarbij door een deskundig adviseur te laten bijstaan.