Uw vakantiewoning en de Franse fiscus

Elk land kent zijn eigen regels en wetten, zo ook Frankrijk. Ik hoor een klant nog zo zeggen: "Bureaucratie is een Frans woord, ik weet nu waarom." De Franse fiscus gaat iets anders met uw woonhuis om dan de Nederlandse.

Met de verhuur van vakantiewoningen houdt men zich in Frankrijk wél bezig: verhuurinkomsten uit Frans onroerend goed zijn in beginsel belast in Frankrijk, óók als u niet fiscaal in Frankrijk woont. Afhankelijk van de wijze van verhuur vallen de inkomsten doorgaans onder revenus fonciers (on gemeubileerd/“nu”) of onder BIC (gemeubileerd/“meublé”). Daarnaast kunnen Franse sociale heffingen van toepassing zijn. In Nederland betaalt u in beginsel geen inkomstenbelasting over de ontvangen huur als zodanig, maar een (buitenlandse) tweede woning valt doorgaans in box 3 (met voorkoming van dubbele belasting voor zover van toepassing).

Verkoop van een Franse woning

Bij verkoop van uw vakantiewoning moet u in Frankrijk in beginsel over de winst die u op het huis maakt belasting betalen (taxe sur la plus-value). De heffing wordt berekend over de meerwaarde en wordt verminderd door een vermindering (abattement) die oploopt naarmate u de woning langer in bezit heeft.

Verkoopt u uw hoofdwoning (résidence principale) in Frankrijk, dan is de plus-value in beginsel volledig vrijgesteld.

Hoe langer u de woning heeft, hoe lager de heffing in Frankrijk is. De eerste 5 jaar geldt geen vermindering; daarna loopt de vermindering op. De plus-value is in beginsel volledig vrijgesteld van impôt sur le revenu na 22 jaar bezit en volledig vrijgesteld van prélèvements sociaux na 30 jaar bezit.

De belasting die u over de meerwaarde van uw woning na verkoop moet betalen kan worden gedrukt met uitgaven die u in de loop der jaren heeft gedaan ter verbetering van de woning, mits deze onder voorwaarden kwalificeren en u ze (meestal) met facturen kunt onderbouwen. Ook aankoopkosten (bijvoorbeeld notariskosten en bepaalde heffingen) kunnen de verkrijgingsprijs verhogen.

Tips Franse woning

1. Laat werkzaamheden bij voorkeur door een onderneming uitvoeren en bewaar facturen goed. Kunt u de werkzaamheden niet (voldoende) onderbouwen en verkoopt u pas na meer dan 5 jaar, dan kan onder voorwaarden een forfaitaire verhoging van 15% van de aankoopprijs voor werkzaamheden worden toegepast.
2. De belastingheffing op de verkoopwinst bedraagt in beginsel 19% (impôt sur le revenu) plus 17,2% aan prélèvements sociaux. Voor niet-inwoners die onder een ziektekostenstelsel van een EU/EEE-staat of Zwitserland vallen, geldt voor de prélèvements sociaux in veel gevallen in plaats daarvan alleen een prélèvement de solidarité van 7,5%.
3. Het is niet verstandig om een woning in Frankrijk “zwart” te betalen; de Nederlandse fiscus is u al snel op het spoor en uw verkoopwinst is hierdoor al snel erg hoog.