Aannemingsovereenkomst

Deze overeenkomst wordt toegepast als de opdrachtgever over grond kan beschikken en hij daarop door de ondernemer een eengezinshuis laat bouwen naar het ontwerp van de ondernemer, overeenkomstig het model, vastgesteld in december 1998 door de Koninklijke Notariële Broederschap, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers, de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen, de Consumentenbond, de 'Vereniging Eigen Huis' en de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw.
 
Bij de aannemingsovereenkomst horen:
- Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen vastgesteld bij akte op 8 februari 1999.
- Algemene Toelichting bij de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld in december 1998.
 

Ondergetekenden:
.............................., hierna te noemen "de ondernemer", ingeschreven .............................. (waarborgende instelling), via .............................. (waarborgende instelling), via .............................. (aangesloten organisatie); en .............................. , hierna te noemen "de verkrijger", zijn per ............... overeengekomen als volgt:
 

  1. De verkrijger geeft opdracht en de ondernemer neemt aan, conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op een perceel grond, aangeduid met het bouwnummer ..............., plaatselijk bekend als .............................. , kadastraal bekend ..............., de daarop geprojecteerde / in aanbouw zijnde opstal(len) zoals die is / zijn aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
  2. De aanneemsom inclusief omzetbelasting bedraagt: € ...............

(A*) De ondernemer draagt er zorg voor dat deze akte in tweevoud wordt getekend, dat de bijlagen door beide partijen worden gewaarmerkt en dat aan ieder van partijen één getekend exemplaar met de gewaarmerkte bijlagen ter hand wordt gesteld.

(B*) De ondernemer draagt er zorg voor dat deze akte onder berusting van notaris .............................. te .............................. wordt gesteld en dat een kopie van deze akte, tezamen met de hierboven genoemde, door beide partijen gewaarmerkte, bijlagen aan de verkrijger ter hand wordt gesteld.

De in de aanneemsom begrepen omzetbelasting is berekend naar een percentage van ......% conform de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting 1968 N.B.: Waar bepalingen voorkomen voorzien van de aanduiding (A)  en (B) en eventueel (C) moet een keuze tussen de aldus aangeduide bepalingen worden gemaakt.     
 
Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen:
 
Opschortende voorwaarden en aanvang bouw

Artikel 1
1. Als op het tijdstip van het ondertekenen van deze overeenkomst de levering van de eigendom van de onder 1 bedoelde grond nog niet heeft plaatsgevonden, wordt deze overeenkomst aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat binnen ...... maanden na de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen het onder 1 van deze overeenkomst genoemde perceel grond in eigendom is geleverd aan de verkrijger (bij akte te verlijden voor notaris .............................. te ..............................).
Voor de uitvoering van deze bepaling wordt onder levering van de eigendom ook verstaan de verkrijging van een ander zakelijk recht, zoals een recht van erfpacht.
2. Indien er ter zake van de bouw nog geen bouwvergunning is verleend, wordt de overeenkomst aangegaan onder de opschortende voorwaarde, dat er binnen ...... maanden na de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen een onherroepelijke bouwvergunning is (A*).
3. Met de bouw (funderingswerkzaamheden) wordt begonnen uiterlijk op ............... (B*).      
3. Met de bouw (funderingswerkzaamheden) wordt - onder voorbehoud van hetgeen in lid 1 en lid 2 is bepaald - begonnen binnen ...... weken, nadat (in tijd) de laatste van de in artikel 6 lid 1 genoemde ontbindende voorwaarden is vervuld.

Waarborgsom

Artikel 2
Ter zake van deze overeenkomst is geen waarborgsom verschuldigd.

Termijnen en betalingsregeling

Artikel 3 
1. De termijnen van de aanneemsom zijn de volgende: .............................. 
2. Behoudens het geval waarin de verkrijger recht op uitstel van betaling heeft zoals bedoeld in lid 4, worden de in lid 1 bedoelde termijnen steeds opeisbaar 14 dagen na de dagtekening van een door of vanwege de ondernemer gedaan betalingsverzoek. Een betalingsverzoek geeft aan op grond van welk feit de ondernemer recht heeft op betaling, welke termijn het betreft en dat de betaling uiterlijk 14 dagen na de dagtekening door de ondernemer ontvangen dient te zijn.
3. Indien en voor zover de verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, is de verkrijger daarover aan de ondernemer een rente van ......% per jaar verschuldigd vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en / of tussen partijen nader te maken afspraken.
4. Indien uitstel of vertraging van de betaling van opeisbare termijnen het gevolg is van de wijze van financiering van de woning of de wijze waarop door de geldverstrekker aan de financieringsregeling uitvoering wordt gegeven, zal de verkrijger in afwijking van lid 3 van dit artikel aan de ondernemer een rente verschuldigd zijn van ......% per jaar vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening en voorts tegenover de ondernemer wegens dat uitstel of die vertraging niet in gebreke zijn, mits de financieringsregeling aan de ondernemer bekend is en hij daartegen geen bezwaar heeft gemaakt.
5. De rente als bedoeld in lid 3 en lid 4 wordt vermeerderd met omzetbelasting.
 
Bouwtijd

Artikel 4

(A)* De ondernemer verbindt zich de woning binnen ...... werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer geheel voor bewoning gereed op te leveren aan de verkrijger.
De ondernemer zal binnen 8 dagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer de aanvangsdatum van de hiervoor vermelde termijn schriftelijk aan de verkrijger meedelen.
(B)* De ondernemer verbindt zich de woning geheel voor bewoning gereed op te leveren aan de verkrijger op uiterlijk ...............

Overheidssubsidie

Artikel 5
(A*)      
1. Overheidssubsidie ten aanzien van de bouw van de woning zal worden verstrekt op grond van .............................. waarvoor een beschikking is afgegeven onder nummer ...............  d.d. ...............
2. De aanvraag van de ingevolge de in lid 1 van dit artikel genoemde beschikking te verstrekken subsidie geschiedt door de verkrijger.
2. De ondernemer zal daartoe tijdig de nodige formulieren en informatie aan de verkrijger verstrekken.
3. De ondernemer garandeert dat de verkrijger op basis van de door hem verstrekte gegevens in aanmerking komt voor de subsidie volgens een door partijen aan deze akte gehechte en gewaarmerkte berekening.
 
(B*)      
3.   Er wordt geen overheidssubsidie verstrekt.

Ontbindende voorwaarden

Artikel 6
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarden:
1.a. dat de verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van deze akte - dan wel, binnen twee maanden na de datum waarop de voorwaarde van artikel 1 lid 2 is vervuld - voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting aan rente en aflossing en / of rente en premie van een levensverzekering dan € ..............., zulks onder bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen;
1.b. dat de verkrijger binnen ...... maand(en) na diens ondertekening van deze akte - dan wel, indien dit later is, de datum waarop de voorwaarde(n) van artikel 1 is / zijn vervuld - een vergunning, althans de toezegging daartoe, om de woning na gereedkoming zelf te bewonen, verkrijgt.
2. (A*) Ter zake van de in lid 1 van dit artikel bedoelde financiering wordt geen Nationale Hypotheek Garantie verlangd.
(B*) Ter zake van de in lid 1 van dit artikel bedoelde financiering wordt de Nationale Hypotheek Garantie verlangd in verband waarmee de overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde, dat de verkrijger binnen de in lid 1 genoemde termijn na diens ondertekening van deze akte de Nationale Hypotheek Garantie verkrijgt voor een hypothecaire geldlening als omschreven in het eerste lid van dit artikel sub a.
3. Indien één van deze voorwaarden niet wordt vervuld, heeft de verkrijger het recht bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging te verzenden aan de ondernemer uiterlijk binnen acht dagen na afloop van de voor de vervulling van de betreffende voorwaarde geldende termijn, de ontbinding van deze aannemingsovereenkomst in te roepen, waardoor de overeenkomst tussen partijen van rechtswege ontbonden zal zijn.
4. Ingeval de voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie als vermeld in lid 2 van dit artikel van toepassing is en die voorwaarde niet binnen de in lid 1 bedoelde termijn vervuld is en ook na ommekomst van die termijn onvervuld blijft, zal de termijn waarbinnen de verkrijger recht heeft de ontbinding van de overeenkomst in te roepen geacht worden tussen partijen verlengd te zijn tot acht dagen na ontvangst van een aan hem verzonden aangetekende brief van de ondernemer, waarin deze hem verzoekt of aanzegt zich er over uit te laten of hij al dan niet de ontbinding van de overeenkomst inroept.
5. Indien de door de verkrijger geaccepteerde financieringsvoorwaarden niet (meer) door de geldgever worden verlengd en gestand worden gedaan tot en met de datum van levering van de grond, dan is de verkrijger verplicht een nieuwe hypothecaire geldlening aan te vragen zodra hem de vermoedelijke datum van levering (al of niet door of namens de ondernemer) is medegedeeld. Indien de verkrijger geen nieuwe geldlening kan verkrijgen tegen de in lid 1 sub a van dit artikel genoemde maandelijkse verplichting, heeft de verkrijger het recht alsnog vóór of uiterlijk op de datum van levering de ontbinding van de overeenkomst in te roepen bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging.
6. Partijen verplichten zich over en weer al het nodige te doen, wat tot vervulling van de in de leden 1 en 2 van dit artikel vermelde voorwaarde(n) kan leiden en na te laten wat de vervulling zou kunnen verhinderen. Indien aan het inroepen van ontbinding als bedoeld in lid 3 van dit artikel het niet nakomen van de hierboven vermelde verplichtingen ten grondslag ligt, zal de aannemingsovereenkomst van rechtswege zijn ontbonden en zal de in gebreke zijnde partij aan de andere als boete een bedrag verschuldigd zijn ter grootte van 10% van de aanneemsom. Het inroepen van de ontbinding zal geschieden bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging.
 
Garantie- en waarborgregeling; Waarborgcertificaat

Artikel 7
1. De ondernemer verklaart dat de woning, die het onderwerp is van deze overeenkomst, deel uitmaakt van een door .............................. (verder te noemen "waarborgende instelling") geregistreerd project en door deze instelling is ingeschreven onder registratienummer ............... en verbindt zich tegenover de verkrijger terzake van die woning de verplichtingen uit de garantie- en waarborgregeling van deze instelling te zullen nakomen.
2. De ondernemer verplicht zich tegenover de verkrijger om overeenkomstig de toepasselijke garantie- en waarborgregeling terstond doch uiterlijk binnen twee weken na ontvangst van de door de verkrijger ondertekende akte het schriftelijk verzoek te doen tot afgifte van een waarborgcertificaat aan de verkrijger.
 
Artikel 8
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij vervulling ontbindende voorwaarde, dat de afgifte van een waarborgcertificaat door de waarborgende instelling of namens die instelling door een bij haar aangesloten organisatie wordt geweigerd.
2. Indien de in lid 1 van dit artikel genoemde voorwaarde wordt vervuld, is de overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij de verkrijger binnen veertien dagen na ontvangst van het bericht van weigering bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de ondernemer heeft aangezegd dat hij de overeenkomst in stand wenst te laten, onverminderd het recht op schadevergoeding.
3. De verkrijger heeft het recht om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen, indien:
3.a. de ondernemer niet conform artikel 7 lid 2 binnen twee weken na de ontvangst van de door de verkrijger ondertekende akte een aanvraag heeft ingediend tot afgifte van een waarborgcertificaat; of
3.b. de verkrijger zelf een aanvraag heeft ingediend bij de betreffende aangesloten organisatie van de waarborgende instelling (dan wel bij de waarborgende instelling zelf) tot afgifte van een waarborgcertificaat en binnen drie maanden na het ondertekenen van deze akte door de verkrijger geen waarborgcertificaat van die instelling of de schriftelijke toezegging tot afgifte daarvan heeft gekregen.
4. De aanzegging tot ontbinding van de overeenkomst op grond van lid 3 van dit artikel zal geschieden bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging. Het beroep op ontbinding op grond van lid 3 sub a kan geen effect sorteren indien binnen veertien dagen na de aanzegging het waarborgcertificaat is afgegeven.
5. Indien de overeenkomst wordt ontbonden op grond van het geval genoemd in lid 1 van dit artikel, heeft de verkrijger recht op een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom als een door de ondernemer aan de verkrijger te verbeuren boete, onverminderd het recht op schadevergoeding.
 
Kosten

Artikel 9
Alle kosten en rechten aan deze akte verbonden zijn begrepen in de totale aanneemsom.

Afwijkende bepalingen

Artikel 10
Afwijkingen van het in het hoofd van deze akte genoemde model van de aannemingsovereenkomst en van de daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, die ten nadele van de verkrijger zijn, zijn nietig behoudens voorafgaande uitdrukkelijke toestemming verleend door of namens de waarborgende instelling als bedoeld in artikel 7. Bij het ontbreken van deze toestemming geldt de oorspronkelijke in het model opgenomen bepaling.

Informatie

Artikel 11
De ondernemer verplicht zich de verkrijger regelmatig te informeren omtrent de voortgang van de bouw.

Geschillenbeslechting

Artikel 12
Alle geschillen, welke ook - waaronder begrepen die, welke slechts door één van de partijen als zodanig worden beschouwd - die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de verkrijger en de ondernemer mochten ontstaan - met uitzondering van geschillen naar aanleiding van de garantie- en waarborgregeling van voornoemde waarborgende instelling waarvoor de in die regeling vastgestelde regelen gelden - worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de regelen beschreven in de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland, zoals deze drie maanden voor de dag van ondertekening van deze akte luidden.

Van toepassing zijnde algemene voorwaarden / garantie- en waarborgregeling

Artikel 13
1. Op de aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op 8 februari 1999 verleden voor notaris mr. A.J.A. van Orsouw te Utrecht.
2. Waar in deze overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden gesproken wordt van garantie- en waarborgregeling, wordt gelezen: Garantie- en waarborgregeling Eengezinshuizen E.


Getekend in tweevoud te .............................. op  ...............

De ondernemer:                                                                   De verkrijger:        

De verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van:
1. de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen vastgesteld bij akte op 8 februari 1999;
2. de Garantie- en waarborgregeling Eengezinshuizen E.  van .............................. (waarborgende instelling); en
3. de Algemene Toelichting bij de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen en bijbehorende algemene voorwaarden.
 

Algemene voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen
 

overeenkomstig het model vastgesteld bij akte op 8 februari 1999 verleden voor notaris mr. A.J.A. van Orsouw te Utrecht door de Koninklijke Notariële Broederschap, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers, de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen, de Consumentenbond, de ‘Vereniging Eigen Huis’ en de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw.

Bij deze algemene voorwaarden horen:

  • Aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen vastgesteld in december 1998.
  • Algemene Toelichting bij de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld in december 1998.

Definities

  1. Onder aannemingsovereenkomst wordt in deze voorwaarden verstaan de schriftelijke aannemingsovereenkomst, ingevolge welke deze voorwaarden van toepassing zijn.
  2. Onder verkrijger wordt in deze voorwaarden verstaan degene, die ingevolge de aannemingsovereenkomst de opdrachtgever is, en in die overeenkomst benoemd is als verkrijger.
  3. Onder ondernemer wordt in deze voorwaarden verstaan degene, die ingevolge de aannemingsovereenkomst de aannemer is, en in die overeenkomst benoemd is als ondernemer.
  4. Onder woning wordt in deze voorwaarden verstaan de in de aannemingsovereenkomst genoemde opstal(len), waarvan de bouw door de verkrijger aan de ondernemer is opgedragen.
  5. Onder onroerende zaak wordt in deze voorwaarden verstaan het / de in de aannemingsovereenkomst genoemde perce(e)l(en) grond met de daarop te bouwen opstal(len).

Artikel 1 - Omvang aannemingsovereenkomst
Alle delen van de woning worden geacht ingevolge de aannemingsovereenkomst tot stand te zijn gekomen.

Artikel 2 - Wijzigingen situatietekening
1. Indien de ondernemer ingevolge een overheidsvoorschrift of enige andere gegronde reden de situatie van de woning wijzigt ten opzichte van de ingevolge de aannemingsovereenkomst geldende situatietekening, zal hij de gewijzigde situatietekening aan de verkrijger ter hand stellen.
2. Aan een dergelijke wijziging kan de ondernemer nimmer het recht ontlenen op bijbetaling.
2. Indien door de wijziging de waarde van de onroerende zaak vermindert, heeft de verkrijger recht op schadevergoeding tot het beloop van die waardevermindering.
3. Indien de wijziging zodanig ingrijpend is dat kan worden gesproken van een wezenlijk andere prestatie, is de verkrijger gerechtigd de ontbinding van de overeenkomst in te roepen.
4. Indien de verkrijger om voormelde redenen meent aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding respectievelijk ontbinding van de aannemingsovereenkomst, dient hij dat binnen een redelijke termijn nadat hem de gewijzigde situatietekening is ter hand gesteld, schriftelijk - in geval van ontbinding bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging - aan de ondernemer mede te delen.
 
Artikel 3 - Wijzigingen op initiatief van de ondernemer
De ondernemer is gerechtigd tijdens de bouw die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen geen der partijen enig recht geven tot het vragen van verrekening van mindere of meerdere kosten. De ondernemer zal de wijzigingen, tenzij die van zeer ondergeschikte aard zijn, registreren op een lijst, die op de bouwplaats ter inzage van de verkrijger zal liggen.

Artikel 4 - Wijzigingen in opdracht van de verkrijger
1. De verkrijger kan de ondernemer verzoeken wijzigingen in afwijking van de tekening of de technische omschrijving aan te brengen. Zodanig verzoek dient gepaard te gaan met het vragen van kostenopgave van die wijzigingen.
2. De ondernemer is gerechtigd een zodanig verzoek van de hand te wijzen, indien naar zijn oordeel:
2.a. gezien het stadium van de bouw de gevraagde wijziging ongewenst is te achten;
2.b. die wijziging strijdig is met de opzet van het bouwplan of met de normen, waaraan de woning moet voldoen.
3. Doet zich geen der gevallen in het vorige lid van dit artikel vermeld voor, dan verstrekt de ondernemer binnen drie weken na het verzoek schriftelijk opgave van de prijs van de verzochte wijziging en het tijdstip van betaling daarvan, alsmede mededeling omtrent de eventuele consequenties die deze wijziging ten aanzien van de subsidie kan hebben, en, indien daartoe aanleiding is, opgave van het aantal werkbare werkdagen waarmee de termijn voor oplevering daardoor zal worden verlengd. De wijziging maakt deel uit van het bouwplan, indien de verkrijger binnen een week na ontvangst van de opgave zich schriftelijk daarmee akkoord verklaart. De eventuele uit het bijwerk voortkomende verlenging van de termijn voor oplevering is voor risico van de verkrijger.
4. Het is de verkrijger niet toegestaan vóór de oplevering bijwerk of wijzigingen door derden te doen uitvoeren, dan na verkregen toestemming van de ondernemer.
 
Artikel 5 - Doorberekening van loon- en prijsstijgingen
1. Doorberekening van meerdere of mindere kosten tengevolge van wijziging van lonen, sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen 1); in dat geval moet in de aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het maximum waarvan verrekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
2. Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (BTW) wordt gewijzigd, zal tussen partijen verrekening plaatsvinden overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.
 
Artikel 6 - Wijzigingen en subsidieregeling
Ingeval de bouw gesubsidieerd is, zijn de gevolgen van de uit de artikelen 4 en 5 lid 2, voortkomende wijzigingen van de kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning, voor rekening van de verkrijger.

Artikel 7 - Risico tijdens de bouw en verzekering
1. Gedurende de bouw blijven de opstallen voor risico van de ondernemer.
De ondernemer is verplicht die opstallen tot het in artikel 8 genoemde tijdstip genoegzaam verzekerd te houden, zulks voor zover van toepassing met inachtneming van de voorschriften van de waarborgende instelling terzake.
Hij is verplicht op verzoek van de verkrijger de polis van deze verzekering en een bewijs dat de premie is betaald aan de verkrijger over te leggen.
2. De ondernemer vrijwaart de verkrijger voor aanspraken van derden wegens schade die tijdens de bouw aan derden mocht worden toegebracht door handelen of nalaten van de ondernemer, van personen voor wie hij aansprakelijk is of die in zijn opdracht de bouw of een onderdeel daarvan uitvoeren.
 
Artikel 8 - Overgang risico naar de verkrijger
Op de dag waarop de verkrijger de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen dan wel de woning in gebruik heeft genomen, gaan - onverminderd de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de aannemingsovereenkomst - alle risico's, waaronder begrepen die van brand- en stormschade, over op de verkrijger.

Artikel 9 - Aanleg en gebruik nutsleidingen
1. Bij de uitvoering van zijn opdracht moet de ondernemer medewerking verlenen aan, dan wel gelegenheid geven tot het treffen en / of aanbrengen van voorzieningen van algemeen nut door, dan wel op aanwijzing van de al dan niet openbare nutsbedrijven, voor de voorziening van elektrische energie, gas, water en telefoonaansluitingen en dergelijke.
De verkrijger is verplicht de aanwezigheid van deze voorzieningen te dulden.
2. De aanleg- en aansluitkosten en de eventuele kosten van ingebruikstelling met betrekking tot elektrische energie, gas, water en riolering zijn in de aanneemsom begrepen.
3. De kosten van gebruik van gas, water en elektriciteit zijn tot de dag van oplevering voor rekening van de ondernemer.
 
Artikel 10 - Controle op uitvoering
De verkrijger en de ondernemer zijn verplicht de daartoe bevoegd zijnde controlerende inspecteurs van overheidswege in de gelegenheid te stellen de woning te inspecteren.

Artikel 11 - Werkbare werkdagen en oplevering
1. Werkdagen 2) worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen.
2. Indien de ondernemer niet binnen de in de aannemingsovereenkomst bepaalde termijn of op de in die overeenkomst genoemde datum begonnen is met de bouw van de woning en ook niet binnen veertien dagen na schriftelijke ingebrekestelling door de verkrijger alsnog daarmee een begin heeft gemaakt, heeft de verkrijger het recht de aannemingsovereenkomst te ontbinden op de wijze zoals in artikel 17 van deze algemene voorwaarden is bepaald. Als aanvang van de bouw wordt beschouwd de aanvang met de funderingswerkzaamheden. De ondernemer moet alsdan aan de verkrijger binnen vier weken, nadat de verklaring tot ontbinding te zijner kennis is gebracht, terugbetalen alle aan hem ter zake van de aannemingsovereenkomst gedane betalingen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de betaling tot de datum van terugbetaling. De verkrijger heeft bovendien recht op vergoeding van de als gevolg van de ontbinding optredende schade.
3. De ondernemer is verplicht na aanvang van de bouw van de woning de werkzaamheden regelmatig voort te zetten.
4. Onder datum van oplevering wordt in de aannemingsovereenkomst verstaan de datum, waarop de verkrijger, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen. De datum van oplevering moet door de ondernemer ten minste veertien dagen tevoren schriftelijk aan de verkrijger worden meegedeeld.
5. Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 4 van de aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de ondernemer reeds aangekondigde oplevering wordt opgeschort, zal de ondernemer zonder ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van vijf / tiende promille van de aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn. Deze schadevergoeding kan worden verrekend met de nog verschuldigde termijn(en).
 
Artikel 12 - Herstel tekortkomingen
1. De ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 11 lid 4 van deze algemene voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie maanden na de datum van oplevering te herstellen.
In verband met de weersomstandigheden niet onverwijld uit te voeren werkzaamheden zullen zo spoedig mogelijk, wanneer de weersomstandigheden het toelaten, worden voltooid.
2. In geval van uiterlijke onvolkomenheden welke het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van gebruikte materialen (bijvoorbeeld krimpscheuren) ontleent de verkrijger daaraan geen grond voor verhaal, tenzij die onvolkomenheden het gevolg zijn van het gebruik van materiaal van minderwaardige kwaliteit of van ondeskundig gebruik of ondeskundige toepassing van materialen door de ondernemer.
 
Artikel 13 - Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer
1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 12 lid 1 garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger binnen genoemde garantieperiode schriftelijk aan de ondernemer kenbaar te maken, in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 12 lid 2 bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing.
2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning:
2.a. tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en / of tekeningen en / of eventuele staten van wijziging waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de ondernemer meedelen;
2.b. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;
2.c. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na de ontdekking mededeling is gedaan;
2.d. onverminderd de aansprakelijkheid van de ondernemer ingevolge de garantie- en waarborgregeling van de in de overeenkomst genoemde waarborgende instelling.
3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b, aan te merken indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c, is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.
5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.
6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.
 
Artikel 14 - Garantie- en waarborgregeling
De ondernemer aanvaardt met betrekking tot de woning onverkort al de uit de garantie- en waarborgregeling van de in de overeenkomst genoemde waarborgende instelling voortkomende verplichtingen en garanties op nakoming waarvan de verkrijger boven en buiten het bepaalde in de artikelen 12 en 13 van deze algemene voorwaarden beroep kan doen.

Artikel 15 - Beëindiging aannemingsovereenkomst
Opzegging of beëindiging van de aannemingsovereenkomst op grond van artikel 7A:1647 3) respectievelijk 7A:1648 3) van het Burgerlijk Wetboek is uitgesloten.

Artikel 16 - Ingebruikneming vóór oplevering
1. De verkrijger is niet gerechtigd de woning vóór de oplevering en vóórdat de opeisbaar geworden door hem verschuldigde betalingen hebben plaatsgehad, in gebruik te nemen of te doen nemen behoudens schriftelijke toestemming van de ondernemer.
Bij overtreding is de verkrijger voor elke dag dat de overtreding voortduurt aan de ondernemer een vergoeding verschuldigd van vijf / tiende promille van de aanneemsom zonder dat hiervoor enige ingebrekestelling is vereist.
2. Voordat de woning aan de verkrijger is opgeleverd, kan hij de voor hem uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen slechts aan een derde overdragen, indien de ondernemer deze derde als verkrijger aanvaardt en tussen de verkrijger en de derde een akte wordt opgemaakt. Een dergelijke contractsoverneming heeft de in de wet geregelde gevolgen (artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek). 3) .............................. 
 
Artikel 17 - Ontbinding van de aannemingsovereenkomst
1. Indien één der partijen ook na schriftelijke sommatie in gebreke blijft aan zijn verplichtingen te voldoen of indien reeds vóór de oplevering waarschijnlijk wordt, dat één der partijen niet aan zijn verplichtingen zal voldoen of in de nakoming van de aannemingsovereenkomst ernstig te kort zal schieten, zal de andere partij het recht hebben de ontbinding van de aannemingsovereenkomst in te roepen of te vorderen.
1. Het inroepen van de ontbinding dient te geschieden bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging.
2. Indien op grond van lid 1 van dit artikel de ontbinding van de aannemingsovereenkomst wordt gevorderd en bedoelde vordering wordt toegewezen, bepalen de ingevolge de aannemingsovereenkomst benoemde scheidslieden de gevolgen daarvan. Zij kunnen de ontbinding doen afhangen van door hen te stellen voorwaarden en indien daartoe gronden aanwezig zijn en zulks gevorderd is, de partij waartegen de ontbinding wordt uitgesproken veroordelen tot schadevergoeding.
 
NOTEN:
1) Niet toegestaan ingeval van van overheidswege gesubsidieerde bouw.
2) Een jaar telt gemiddeld 180 werkbare werkdagen.
3) De aangehaalde artikelen van het Burgerlijk Wetboek luiden: .............................. 
 
Artikel 7A:1647
De aanbesteder kan, des goedvindende, de aanneming opzeggen, ofschoon het werk reeds begonnen zij, mits hij den aannemer wegens alle deszelfs gemaakte kosten, arbeid en winstderving, volkomen schadeloos stellen.
 
Artikel 7A:1648
1. Aanneming van werk houdt op door den dood van den aannemer.
2. Maar de aanbesteder is gehouden aan de erfgenamen, naar evenredigheid van den bij de overeenkomst bedongen prijs, te betalen de waarde van het gedane werk en die der in gereedheid gebragte bouwstoffen, mits dat werk of die bouwstoffen hem tot eenig nut kunnen verstrekken.
 
Artikel 6:159
1. Een partij bij een overeenkomst kan haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.
2. Hierdoor gaan alle rechten en verplichtingen over op de derde, voor zover niet ten aanzien van bijkomstige of reeds opeisbaar geworden rechten of verplichtingen anders is bepaald.
3. Artikel 156 en de leden 1-3 van artikel 157 zijn van overeenkomstige toepassing.
 

Algemene toelichting bij de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen
 
en bijbehorende algemene voorwaarden, vastgesteld in december 1998 door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers, de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen, de Consumentenbond, de ‘Vereniging Eigen Huis’ en de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw.

Bij deze algemene toelichting horen:

- Aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen vastgesteld in december 1998.

- Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op 8 februari 1999.

Naam

Aannemingsovereenkomst voor van overheidswege gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde eengezinshuizen, met / zonder toepassing van een garantie- en waarborgregeling.

Algemeen

Onder het woord akte wordt uitsluitend de aannemingsovereenkomst verstaan. Onder de term overeenkomst wordt begrepen het gehele complex van documenten, zoals de aannemingsovereenkomst, de algemene voorwaarden en deze toelichting.

De ondernemer mag niet afwijken van de officiële tekst en volgorde van de artikelen van de model-overeenkomst.

Heel belangrijk is dat de overeenkomst volledig wordt ingevuld.

Bij sommige artikelen is een keuzemogelijkheid aangegeven.

Een keuze kan door de ondernemer soms tevoren zijn gedaan.

Waar termijnen worden genoemd dient goed op het eventueel verstrijken van deze termijnen te worden gelet.

Het is voor de verkrijger van groot belang erop te letten, dat alle bijlagen - zoals vermeld bij I van de aannemingsovereenkomst - en de door de ondernemer op te maken berekening van de hoogte van de subsidie die de verkrijger mag verwachten, ter hand worden gesteld. Voorts doen partijen er verstandig aan de bijlagen te laten ondertekenen.

Aannemingsovereenkomst

In het hoofd van de aannemingsovereenkomst is onder de namen van de "Ondergetekenden" een "datum van overeenkomen" ingevuld.

Hiermee wordt niet bedoeld de datum waarop de overeenkomst door de verkrijger wordt getekend, doch de datum waarop de termijnen bedoeld in artikel 1 (lid 1 en 2) ingaan.

Artikel 1 (lid 1 en 2)

De hier bedoelde termijn mag maximaal 4 maanden duren.

Artikel 3 lid 1

In dit artikel worden de grootte van de termijnen (gedeelten van de aanneemsom) en de tijdstippen van betaling van de termijnen van de aanneemsom ingevuld.

Dit is de termijnregeling van de waarborgende instelling, indien er een garantie- en waarborgregeling van toepassing is.

Artikel 6

Indien de ondernemer dit wenselijk acht, kan hij voorafgaande aan het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst aan de verkrijger verzoeken enig inzicht te verschaffen omtrent het al of niet doorgaan van de overeenkomst. Dat zal bijvoorbeeld gaan om de mogelijkheid van een financiering te beoordelen.

Artikel 6 lid 1 (a en b)

De tekst van dit artikel bepaalt dat de verkrijger binnen de in de overeenkomst genoemde termijnen na ondertekening van de akte de ontbinding van de overeenkomst in kan roepen als hij er niet in slaagt een eventuele huisvestingsvergunning te verkrijgen en een hypothecaire geldlening te verkrijgen tegen een maandlast, die in dit lid moet worden ingevuld.

Bij een levenhypotheek wordt onder de maandelijkse verplichtingen begrepen de rente en premie.

Zorg ervoor dat de invulling van deze gegevens zorgvuldig geschiedt.

Artikel 6 lid 1b

Als regel kan de ondernemer de verkrijger inlichten omtrent de in de gemeente geldende regelingen. Bedacht moet echter worden, dat de koop van de grond eerder kan zijn gesloten dan de aannemingsovereenkomst. Het is dan ook aan te raden om in het kader van de koop van de grond met de verkoper en in ieder geval met de gemeente te overleggen of de te bouwen woning door u kan worden bewoond.

Artikel 6 lid 2

Op 1 januari 1995 is de Nationale Hypotheek Garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ingevoerd. Deze regeling stelt voor het hele land uniforme regels bij het garanderen van hypothecaire geldleningen.

Nagenoeg alle gemeenten nemen aan de nieuwe regeling deel behalve Rotterdam, Groningen en Arnhem (peildatum 01-01-1998).

Voor zover deze gemeenten een eigen regeling hanteren dient voor "Nationale Hypotheek Garantie" te worden gelezen "de in die gemeente geldende regeling".

Artikel 6 lid 5

De datum van de levering (levering van de grond) en van het verlijden van de hypotheekakte is meestal niet bekend bij het tekenen van de overeenkomst. De verkrijger moet echter wel zijn financiering regelen. Hypotheekoffertes hebben in de regel een beperkte geldigheid, nadat zij zijn geaccepteerd. De situatie kan zich voordoen, dat de hypotheekofferte niet gestand wordt gedaan tot aan de voorgenomen datum van levering, dan wel de datum waarop de bouwvergunning onherroepelijk is geworden. Om problemen, die hieruit zouden kunnen voortvloeien voor de verkrijger en de ondernemer, op te lossen, is het aan te raden om de aanvraag voor een offerte te doen op een moment, dat de levering van de grond en het onherroepelijk worden van de bouwvergunning te overzien zijn. Als de hypotheekofferte verloopt vóór de definitieve datum van levering en / of het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, moet de verkrijger een nieuwe hypothecaire geldlening aanvragen. Als de rente inmiddels zodanig is gestegen, dat de maandlast van de nieuwe lening groter zou zijn dan de maandlast, die is aangegeven in lid 1 sub a, dan heeft de verkrijger alsnog het recht de ontbinding van de overeenkomst in te roepen.

Artikel 8 (indien een garantie- en waarborgregeling van toepassing is)

De verkrijger doet er verstandig aan om te verifiëren of de ondernemer inderdaad het waarborgcertificaat heeft aangevraagd binnen de in artikel 7 lid 2 genoemde termijn.

Zo nodig kan de verkrijger het waarborgcertificaat zelf aanvragen.

Ondertekening en dagtekening; termijnen

Bij het ondertekenen moet de verkrijger de plaats waar en de datum waarop hij ondertekent invullen.

Deze datum is mede van belang voor een eventuele ontbinding van de overeenkomst. Dat wordt hierna nader toegelicht.

Partijen dienen er op toe te zien dat ieder van hen een door beiden getekend exemplaar van de akte ontvangt.

Artikel 6 geeft de periode aan waarbinnen de financiering (hypotheek met eventuele nationale hypotheekgarantie) en de eventuele huisvestingsvergunning geregeld moeten worden.

Deze periode gaat in bij de ondertekening van de overeenkomst door de verkrijger.

In artikel 7 en 8 echter begint de termijn (tijdsperiode) te lopen, nadat het door de verkrijger ondertekende stuk door de ondernemer ontvangen is.

Daarom is het van belang dat u kunt aantonen, dat u de stukken hebt verzonden of afgegeven. In dat laatste geval kunt u van de ondernemer of diens makelaar / verkoper een ontvangstbewijs (reçu) vragen. Voor de verzending van stukken zijn in de overeenkomst de mogelijkheden aangegeven.

Aparte handtekening voor de ontvangst van "algemene voorwaarden"

Het is van belang om voor of bij het sluiten van de overeenkomst kennis te kunnen nemen van alle algemene voorwaarden, zoals de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen. Zij moeten u door de ondernemer ter hand zijn gesteld.

U plaatst uw handtekening voor de ontvangst van die voorwaarden pas als u die voorwaarden ook daadwerkelijk hebt ontvangen en in uw bezit hebt.

Hetzelfde geldt voor een van toepassing zijnde garantie- en waarborgregeling en deze toelichting. Ook deze moet de ondernemer uiterlijk bij de aanbieding van de overeenkomst ter hand stellen.

Ontbinding van de overeenkomst

Op sommige plaatsen in de overeenkomst is aangegeven, dat de verkrijger de ontbinding van de overeenkomst kan bewerkstelligen.

In het Burgerlijk Wetboek is de ontbinding geregeld. De wet geeft aan degene die de overeenkomst wil ontbinden de keuze tussen "inroepen" (via een brief) of "vorderen" (aan de rechter vragen) om de overeenkomst te ontbinden.

In sommige artikelen spreekt de overeenkomst naast inroepen ook over vorderen. Wanneer twijfel bestaat of de wanprestatie van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden, kan het verstandig zijn de bevoegde rechter in te schakelen.

Er kan ook gedeeltelijk worden ontbonden. Een ontbinding kan leiden tot het geheel of gedeeltelijk terugdraaien van de overeenkomst.

Algemene Voorwaarden

Artikel 4.

Het verdient de voorkeur om alle nader te maken afspraken (na het tekenen van de overeenkomst) eveneens schriftelijk overeen te komen.

Artikel 11 lid 4, artikel 12 en 13

In deze artikelen wordt de opleveringsprocedure beschreven en de aansprakelijkheid van de ondernemer na de oplevering.

Op het moment dat de verkrijger de sleutels van de woning in ontvangst neemt, gaan in principe alle risico's op hem over.

De oplevering is tevens belangrijk, omdat de verkrijger en de ondernemer dan een rapport opstellen van de tekortkomingen aan de woning. Het is daarom van groot belang dat de woning zo nauwkeurig mogelijk wordt geïnspecteerd en het opleveringsrapport zo zorgvuldig en volledig mogelijk wordt opgesteld. Dat geeft de ondernemer zoveel mogelijk inzicht in de omvang van de herstelwerkzaamheden hetgeen bijdraagt tot een spoedige en efficiënte afwikkeling.

De ondernemer dient de bij de oplevering geconstateerde tekortkomingen onverwijld, maar in ieder geval binnen drie maanden na oplevering te herstellen.

Na de oplevering begint de onderhoudsperiode met garantie van 6 maanden te lopen. Deze garantie is ruim gesteld en omvat alle tekortkomingen die in de onderhoudsperiode door de verkrijger worden gesignaleerd. Het is verstandig eventuele tekortkomingen zo snel mogelijk schriftelijk aan de ondernemer te melden.

Na de onderhouds- c.q. garantieperiode van 6 maanden is de ondernemer - behoudens de in artikel 12 lid 2 genoemde gevallen - niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning.

Waar in deze artikelen wordt gesproken over "tekortkomingen" wordt gedoeld op alle gevallen waarbij de ondernemer in enig opzicht zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst niet (waaronder ook: niet tijdig, volledig of behoorlijk) nakomt. Het gaat daarbij zowel om gebreken als om ontbrekende zaken, verkeerde leveringen, andere uitvoering etc.

Wanneer er geen garantie- en waarborgregeling van toepassing is, is het voor de verkrijger van belang dat de ondernemer tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen bij het tekenen van de overeenkomst (door de verkrijger) een bankgarantie of borgtochtverklaring tot een bedrag van 25% van de koop- / aanneemsom en geldig tot het einde van de onderhoudsgarantie overlegt. Dat is vooral belangrijk bij een eventueel faillissement van de ondernemer.

Artikel datum : 31-10-2004 | Artikel laatst gewijzigd : 03-11-2012

Meer over Jongbloed Fiscaal juristen

Twitter Updates

Volg ons op: