Eindejaarstips vastgoed, bouwbedrijven en projectontwikkelaars

In dit artikel nemen we diverse wetswijzigingen in 2026 op en daarnaast fiscale tips voor ondernemers die werkzaam zijn binnen de vastgoedwereld.

Opteren voor belaste levering van vastgoed

Als u in 2024 vastgoed (een onroerende zaak) geleverd hebt gekregen en destijds hebt gekozen voor een BTW belaste levering dan moet u voor eind januari 2026 een verklaring hebben inzake het gebruik van 90% voor belaste diensten of leveringen. Deze verklaring bewaren en aan de belastingdienst sturen.

Vastgoedstructuren binnen de fiscale wereld

Voor beleggers en DGA's die in vastgoed investeren is het verstandig om voor de aankoop te kijken wie het vastgoed gaat kopen. De laatste tijd zien wij minder investeringen in privé (box 1 of box 3) en meer investeringen in rechtspersonen, soms zelfs op naam van een familie BV of op naam van een BV van de kinderen.

21% Omzetbelasting op hotel en logies

Vanaf 1 januari 2026 gaat het tarief voor hotels en B&B's van 9% naar 21%. Let op bij vooruitbetalingen, waardebonnen en uw prijslijst. Het verlaagde tarief van 9% blijft wel gewoon gelden voor sporten, zwembaden en culturele diensten. Het lage tarief voor eten en drinken in hotels geldt nog wel en is alleen van toepassing als deze leveringen afzonderlijk en onafhankelijk zijn. Prijsmodellen zullen wellicht worden aangepast (duur eten en gratis slapen), dit kan niet (of beter niet altijd), de economische realiteit moet namelijk hierop wel aansluiten.

Onderhanden projecten en onderhanden werk in de bouw

U moet uw onderhanden projecten en onderhanden werk (en ook voorraden) waarderen per eind 2025 (balansdatum). Om dit goed vast te kunnen stellen is een project- en urenadministratie nodig. Ook moet per balansdatum de situatie van de bouw (voortgangsinschatting) worden vastgesteld, doe dit eventueel met een video of foto's (met een rapport). Wees zorgvuldig met de kosten- en opbrengstentoerrekening en bekijk ook het meer en/of minderwerk.

Tarief overdrachtsbelasting op woningen in 2026

Het tarief voor de overdrachtsbelasting op tweede of vakantiewoningen daalt in 2026 van 10,4% naar 8%. Een transactie inzake dit soort woningen kan derhalve beter worden uitgesteld tot na 1 januari 2026. Voordeel is 2,4% van de waarde, bij een woning van € 400.000 zal dit dus een voordeel van krap € 10.000 opleveren.

Herinvesteringsreserve vastgoed gebruiken

Als u een bedrijfsmiddel (kan ook vastgoed zijn) in 2023 hebt verkocht en een herinvesteringsreserve hebt gevormd dan moet u voor 31 december 2026 herinvesteren. Bij vertraging door bijzondere omstandigheden kan de belastingdienst (op verzoek) de termijn verlengen. Leg het herinvesteringsvoornemen schriftelijk (met onderbouwing van gegevens en feiten) vast.

BTW belaste en vrijgestelde verhuur

Bij verhuur van vastgoed aan BTW belaste en BTW vrijgestelde ondernemers (of gebruik) moet de voorbelasting worden herrekend. Eind 2025 moet u de definitieve pro rate berekening opstellen. Verwerk dit in de laatste BTW aangifte (december 2025 of Q4 2025) van 2025.

BTW wijziging inzake investeringsdiensten

In dit artikel gaan we uitgebreid in op deze wetswijziging in 2026. Vanaf 1 januari 2026 moet u de BTW herzieningsregels toepassen op investeringdiensten boven de € 30.000, dit geldt voor investeringdiensten die in 2026 worden afgerond.  Investeringsdiensten zijn grotere werkzaamheden aan een onroerende zaak met een waarde vanaf € 30.000 (excl. BTW) die tevens een meerjarig voordeel opleveren. Voorbeelden van deze investeringdiensten zijn:

• diensten die een gebouw of terrein vernieuwen, vergroten, herstellen, onderhouden of vervangen;
• sloopwerkzaamheden;
• materialen en installaties die onderdeel worden van de dienst en hierdoor niet meer zelfstandig zijn (zoals CV installatie etc.);
• schilderen van kozijnen en deuren;
• asbest en bodemsaneringen;
• isolatiewerkzaamheden;
• gevel of dakrenovatie.