Uw bestaande hypotheek oversluiten

De hypotheekrente is op dit moment historisch laag. Dit betekent dat u uw bestaande hypotheek kunt aflossen en een nieuwe kunt afsluiten. Het voordeel: een lagere rente. Ongeveer 50% van alle nieuwe hypotheken in Nederland betreft een oversluiting van een bestaande hypotheek. Je zou dus zeggen, dat het altijd veel voordeel oplevert. Want waarom zouden al die mensen het anders doen? Kijk, en daar zit de reden voor dit artikel. Mijn tip: blijf zelf nadenken en realiseert u zich, dat degene die u het advies geeft aan u verdient. Is hij dan eerlijk of denkt hij aan zijn eigen portemonnee?

Banken zijn schurken

Deze uitspraak van een docent economie klopt wel een beetje. Steeds meer worden banken en hypotheekverstrekkers onder de loep genomen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de hypotheekverstrekkers op de korrel. Hun reclame maakt maar al te vaak melding van netto lasten. Hierbij wordt gerekend met een belastingvoordeel van 52%, dit terwijl 85% van de bevolking hier nooit aan toekomt. Daarnaast wordt er veel te vaak van uitgegaan dat rente aftrekbaar is. Tja, en dat is niet altijd zo. Mijn vader zei vroeger al: “Jongen, liegen mag niet.” Kennelijk hebben deze heren een andere vader gehad.

Hoe werkt het?

U lost uw bestaande hypotheek af en sluit een nieuwe hypotheek af tegen een lagere rente. De belangrijkste kostenpost is meestal de te betalen boeterente. Volgens de bank maken zij verlies, omdat u het geleende geld eerder aflost dan afgesproken. Ik help u uit de droom. Voor banken is het oversluiten van hypotheken een feest, ze matchen veelal spaargeld op direct opvraagbare spaargelden met lang geld dat wordt ingekocht.

De berekening van de boeterente kan per bank verschillen, dit is een specialistisch werk. Laat de berekening van uw bank dan ook altijd door een deskundige controleren. De banken draaien voortreffelijke winsten op hypotheken en de meeste hypotheken worden overgesloten: dan moet het dus wel geld voor de banken opleveren, één en één is nog altijd twee, ook in bankenland.

Naast de boeterente komen ook andere kosten aan de orde, zoals notariskosten, de kosten van een taxatierapport en de afsluitprovisie. Dit kost al gauw een paar duizend euro. De kosten zijn wel aftrekbaar bij uw aangifte inkomstenbelasting. Als u de kosten niet zelf kunt betalen, dan is de rente over deze kosten (verhoging van de oude hypotheek), niet aftrekbaar.

Wanneer oversluiten?

In de praktijk is oversluiten veelal niet aantrekkelijk. De voorlichting is echter zodanig beperkt, dat de extra kosten ondergeschikt lijken aan de nieuwe lagere maandlast. Er wordt echter wel vergeten dat u aan het einde van de rit met een hogere schuld blijft zitten. In sommige gevallen is oversluiten wel aantrekkelijk, de overwegingen op een rij:

• Loopt uw huidige rentevastperiode nog een jaar of drie? Ja > lees verder.
• Gaat u in deze periode verhuizen? Nee > lees verder.
• Is uw huidige rente ongeveer 6%? Ja > Laat dan de hypotheek controleren.

Controleer of uw eigen bank beter is dan andere banken. Voordeel van uw eigen bank is, dat u wellicht geen taxatie nodig heeft en niet naar de notaris hoeft. Een nieuwe bank heeft als voordeel, dat ze u graag als klant willen en daarom een lagere rente aanbieden. U moet de kosten van de nieuwe hypotheek tijdens de eerste rentevastperiode bij de nieuwe hypotheek kunnen terugverdienen.

Leg de voorstellen van uw eigen hypotheekverstrekker en een concurrent naast elkaar. Deze berekeningen zou ik dan laten controleren door uw accountant of belastingadviseur. Veel plezier ermee en reken ze!