Huis kopen op een veiling

Soms krijg je mensen aan je bureau waarvan je dan 's avonds denkt: "Wat een triest verhaal." Vorige week kwam een onbekende, laten we zeggen mijnheer X, binnenwandelen met de melding dat zijn huis op de veiling zou  worden verkocht. Hij was financieel zo zwaar in de problemen gekomen, dat hij niet langer in staat was om de maandelijkse hypotheekrente en aflossingen te betalen. De bank stond nu op het punt om over te gaan tot openbare verkoop van zijn huis, om met de opbrengst de openstaande hypotheekschuld af te lossen. Hij zat al aan het einde van een slopende strijd en eigenlijk had hij zich er al bij neergelegd. In ons gesprek heb ik hem uitgelegd hoe het nu verder gaat. Omdat dit steeds vaker voorkomt en omdat u wellicht via een veiling goedkoop een huis zou kunnen kopen, een toelichting.

Goed voorbereid naar een veiling

De verkoop van een huis via een veiling wijkt erg af van de gangbare regels, reden om je vooraf goed te oriënteren. Een veiling zal vaak plaatsvinden op last van de bank, maar kan ook vrijwillig zijn. Het onderscheid tussen een vrijwillige en een executoriale veiling door de bank is onder andere van belang voor de vraag welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. In deze voorwaarden wordt bijvoorbeeld geregeld hoe de organisatie van de veiling is geregeld, hoe de kosten worden verdeeld tussen koper en verkoper en bijzonderheden met betrekking tot het te veilen object; bijvoorbeeld een huurbeding, recht van overpad, of staat het pand misschien op de Monumentenlijst. De bijzondere veilingvoorwaarden kunnen ook een beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper inhouden. Met name bij een executoriale veiling zal de verkoper, de bank, niet alles weten over het huis. Zo zal niet altijd bekend zijn of de grond wel of niet verontreinigd is. De bank zal haar aansprakelijkheid hiervoor dan ook willen uitsluiten. Het is derhalve van groot belang vooraf te weten welke veilingvoorwaarden van toepassing zijn.

De veiling

De veiling van het huis is in het algemeen opgebouwd uit twee delen: de veiling bij opbod en de veiling bij afmijning. Eerst laat de veilingmeester de belangstellenden tegen elkaar opbieden. Het uiteindelijk hoogste bod, van stel € 350.000, wordt vastgesteld met het gebruikelijke "eenmaal andermaal" en een slag met de hamer van de notaris. Dit bod wordt aangeduid als de "inzetsom". Vervolgens zal tijdens het tweede deel van de veiling, de afmijning,  de veilingmeester starten met een bedrag dat ruim boven het hoogste bod ligt, bijvoorbeeld € 500.000. Dit bedrag wordt steeds met vaste stappen van bijvoorbeeld € 1.000 verlaagd net zo lang tot iemand uit het publiek "mijn" roept. Dit "afmijnen" kan een zenuwslopende zaak zijn. Roep je te vroeg "mijn", dan betaal je misschien te veel. Wacht je te lang, dan loop je de kans dat iemand anders je voor is. Indien niemand bereid is meer te betalen dan de inzetsom, dan is de bieder van het hoogste bod uit het eerste deel van de veiling automatisch de hoogste bieder. Hij loopt dus het risico dat hij het huis moet kopen; hiervoor ontvangt hij een inzetpremie van 1% van de inzetsom, de zogenaamde "plok-penningen"; in dit geval dus € 3.500.

Nu zul je misschien denken dat het huis verkocht is aan de afmijner of degene met het hoogste bod, maar dat hoeft niet het geval te zijn. De opdrachtgever heeft nog één werkdag de tijd om te bedenken of hij de geboden prijs hoog genoeg vindt. Het wel of niet "gunnen" wordt vervolgens door de notaris in een zogenaamde "akte van gunning" vastgelegd.

Koop je een huis op een veiling, dan dien je uiteraard net als bij een normale koop overdrachtsbelasting, kadasterkosten en notariskosten te betalen. De notariskosten zullen door de veiling hoger zijn dan normaal, de lagere koopsom moet dit compenseren. Bedenk wel dat, wanneer het huis aan u gegund wordt, u verplicht bent om het af te nemen. Op een veiling is het niet mogelijk om bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud te maken. De notaris zal daarom willen dat je een legitimatiebewijs kunt tonen en dat je een bankverklaring bij je hebt waaruit blijkt dat je over voldoende financiële middelen beschikt om de koopsom en de kosten te voldoen.

Tot slot

Kort geleden ben ik eens bij een veiling wezen kijken. De spanning in de zaal bij het afmijnen was om te snijden. Enkele particuliere bieders hadden het erg moeilijk om hun zenuwen de baas te blijven en durfden uiteindelijk geen "mijn" te roepen uit angst om te veel te betalen. De woning ging aan hun neus voorbij. Mij is wel duidelijk geworden dat u zich van tevoren goed moet voorbereiden. Dat betekent dat u zich goed moet verdiepen in de voorwaarden van de veiling en de staat waarin het huis zich verkeert. Ik betwijfel of ik ooit een huis zal kopen via een veiling, maar ik weet wel dat, mocht het zover komen, ik bij de veiling mooi een makelaar meeneem die het afmijnen van mij mag overnemen.

Meer over Jongbloed Fiscaal juristen

Twitter Updates

Volg ons op: