Ontbreken van een achterom en WC-raampje van buren drukten WOZ-waarde met f 25.000

Gerechtshof te 's-Gravenhage
vijfde enkelvoudige belastingkamer
16 augustus 2000
nummer BK-97/03153

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroepschrift X te Z tegen de uitspraak van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Noordwijk (hierna: B. en W.), op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende de waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken betreffende de woning a-straat 1 te Z.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 2 augustus 2000, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar is verschenen belanghebbende, alsmede A namens B. en W., tot zijn bijstand vergezeld door B en C.

De beslissing van het Hof in deze zaak luidt als volgt:

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak waarvan beroep; wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z wordt vastgesteld op fl 242.000;
- veroordeelt B. en W. in de kosten van het geding, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op fl 20, onder aanwijzing van de gemeente Noordwijk als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden; en
- gelast B. en W. aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht van fl 80 te vergoeden.

Deze beslissing berust op de volgende gronden:

1. B. en W. heeft de waarde van de woning vastgesteld op fl 267.000 en deze waarde na bezwaar gehandhaafd. B. en W. heeft die waarde onderbouwd met een tot de gedingstukken behorend taxatierapport. Dit rapport bevat een viertal in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobjecten.

2. B.en W. heeft, bij betwisting door belanghebbende, voldoende aannemelijk gemaakt dat met de (zeer) slechte staat van onderhoud bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden.

3. Belanghebbendes stelling dat B. en W. ten onrechte geen waardedrukkende invloed heeft toegekend aan het ontbreken van een achterom en de overlast veroorzaakt door een wc-raampje van de buren, is gegrond. B. en W. heeft geen goede gronden aangevoerd waarom aan het ontbreken van een achterom geen waardedrukkende invloed. De stelling dat van het ontbreken van een achterom geen waardedrukkende invloed uitgaat is ook in haar algemeenheid onjuist. Voorts heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat het wc-raampje overlast veroorzaakt. Vaststaat dat het raampje duidelijk zichtbaar aanwezig is. Zulks mag een taxateur bij een waarneming niet over het hoofd zien, ook al zou door belanghebbende geen melding van een erfdienstbaarheid ter zake zijn gemaakt. Ook hier maakt belanghebbende aannemelijk dat van de daarmee samenhangende overlast een waardedrukkende invloed uitgaat.

4. Nu de onder 3 genoemde omstandigheden ten onrechte niet in aanmerking zijn genomen heeft B. en W. de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt. De algemene opmerking dat de huizen in Noordwijk nu eenmaal erg duur zijn kan niet leiden tot een andersluidend oordeel.

5. Belanghebbende heeft haar standpunt dat de waarde van de woning tussen de fl 155.000 en fl 175.000 bedraagt evenmin waargemaakt. De staat van de woning, de oppervlakte en de gebruiksmogelijkheden van de tuin en de omstandigheden als bedoeld onder 3 rechtvaardigen die door haar voorgestane waarde niet.

6. Nu geen der partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op fl 242.000.

7. Nu het beroep van belanghebbende gegrond is dient B. en W. de proceskosten van belanghebbende te vergoeden. Deze stelt het Hof vast op fl 20 aan reiskosten. van overige kosten is niet gebleken. Ook dient B. en W. het griffierecht te vergoeden.

Aldus in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2000 door mr. Pieters, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Antonis. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door laatstgenoemden is ondertekend.

(Antonis) Pieters