WOZ en nieuwbouw woning
Koop- / aanneemsom kan lager zijn dan WOZ-waarde
X ontvangt een WOZ-beschikking 2001 - 2004 voor een nieuwbouwwoning
met een vastgestelde waarde van ƒ 392.000. X heeft de woning in mede-eigendom
verkregen voor ƒ 339.000. De gemeente is opgetreden als verkoper van de
grond en als projectontwikkelaar. De woning is door de aannemer verkocht
voor de met de gemeente overeengekomen prijs en criteria. Het Hof oordeelt
dat de prijs die X voor de woning heeft betaald onder deze omstandigheden
niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Het Hof merkt echter
de overeengekomen prijs voor de opstal tussen gemeente en aannemer wel
aan als waarde in het economische verkeer. Ook de waarde van de grond wordt
door het Hof vastgesteld. Het Hof concludeert dat de som van de afzonderlijke
berekende waarden van grond en opstal de waarde in het economische verkeer
vertegenwoordigen. Het beroep is gegrond en de gemeente gaat in cassatie.
De gemeente voert aan dat de waarde in het economische verkeer van het
totale object niet valt af te leiden door de aanneemsom als uitgangspunt
te nemen. De Hoge Raad stelt dat niet valt in te zien hoe onder de gegeven
omstandigheden de aanneemsom als uitgangspunt genomen kan worden om de
waarde te bepalen. Het beroep in cassatie is gegrond.
Toelichting
Het arrest is op dezelfde dag gewezen als het gelijkluidende arrest met
nr. 39453, LJN: AO5546. De VNG heeft de gemeente ondersteuning geboden
bij het beroep in cassatie. De waarde van een nieuwbouwwoning blijft een
onuitputtelijke bron van jurisprudentie. Toch kan zo langzamerhand wel
een lijn ontdekt worden in de eindeloze stroom. De eerste vraag die beantwoord
moet worden is of de nieuwbouwprijs tot stand is gekomen onder zulke omstandigheden
dat de betaalde prijs niet meer voldoet aan artikel 17 van de Wet WOZ,
d.w.z. de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij
aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze
na de beste voorbereiding. De gerechtshoven baseren zich op een arrest
uit 2000: In het geval dat een belastingplichtige een woning kort voor
of na de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan
dat de waarde van de woning, overeenkomt met de door de belastingplichtige
betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept, feiten of omstandigheden
stelt, en - bij betwisting - aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom
niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, BNB
2001/52c*). Wat zijn de feiten en omstandigheden die erop kunnen duiden
dat de prijs die is betaald voor de nieuwbouwwoning niet de waarde in het
economische verkeer aangeeft? Onder andere: - de woningen worden slechts
aan een beperkte kring van gegadigden verkocht (vaak economische en sociale
gebondenheid vanwege gemeentelijk beleid); - de gemeente bepaalt de prijzen
van grond en opstallen (bijv. als projectontwikkelaar); - de woningen worden
verkocht met een verkoopregulerend beding (vaak anti-speculatiebeding met
kettingbeding vanwege gemeentelijk beleid); - het aantal inschrijvingen
overtreft het aanbod aanzienlijk (gegevens via de makelaar of gemeente
zelf); - de woningen worden doorverkocht tegen prijzen die aanzienlijk
hoger zijn dan de oorspronkelijke nieuwbouwprijs en die niet meer te verklaren
zijn uit de normale waardestijging van woningen in de buurt. Is én of (liefst)
meer van deze omstandigheden aanwezig dan kan gesteld worden dat de nieuwbouwprijs
niet voldoet aan artikel 17 van de Wet WOZ. In het arrest hierboven zijn
de eerste twee omstandigheden van toepassing. Het Hof is daar op een gekunstelde
manier aan voorbij gegaan en wordt door de Hoge Raad afgestraft. De tweede
vraag die dan gesteld moet worden is of er een vergelijking kan worden
getrokken met verkoopcijfers van bestaande bouw. Daarbij moet goed worden
gelet op de vergelijkbaarheid van vergelijkingsobjecten. Zijn er geen goede
vergelijkingsobjecten dan kan worden uitgegaan van de nieuwbouwprijs met
eventuele correcties voor tijdsverloop tot de waardepeildatum, meerwerk,
bouwrente en tuinaanleg en dergelijke (gegevens te verkrijgen bij de bouwer
/ aannemer). Bij twijfel over de vergelijkbaarheid is het, vanuit een oogpunt
van doelmatigheid, aan te raden om de nieuwbouwprijs als uitgangspunt te
gebruiken. De nieuwbouwprijs (incl. correcties) dient ook als uitgangspunt
gebruikt te worden indien geen van de bovengenoemde omstandigheden (of
andere omstandigheden) aanwezig is waardoor de nieuwbouwprijs voldoet aan
artikel 17 van de Wet WOZ.
Hoge Raad 12 maart 2004 (nummer 39347).
.
