Ernstige rioolproblemen
Gerechtshof te Amsterdam
vierde meervoudige belastingkamer
d.d. 23-10-1998
nr. P96/3242
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende, handelend als erfgenaam van wijlen Y, gewoond hebbend te Z en overleden op 24 april 1996,
tegen
een uitspraak van het Hoofd van de afdeling Gemeente- belastingen van de gemeente Utrecht, de verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 3 september 1996 een beroepschrift ontvangen, dat is aangevuld bij brief met bijlagen van 10 maart 1997. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de verweerder met dagtekening 26 juli 1996, betreffende een aan Y opgelegde, met andere aanslagen op én aanslagbiljet verenigde, aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1992.
De aanslag heeft betrekking op het herenhuis met erf en grond aan de a-straat 2 te Utrecht (hierna: het pand) en is berekend naar een waarde in het economische verkeer van het pand van f 156.000. Na bezwaar is de aanslag bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de verweerder en van de aanslag.
De verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van de Elfde Enkelvoudige Belastingkamer van het Hof van 27 juni 1997 zijn verschenen belanghebbende en namens de verweerder A en B.
Na de zitting heeft het Hof aan C, makelaar in en taxateur van onroerende zaken te X, verzocht als deskundige een schriftelijk verslag uit te brengen omtrent de waarde in het economische verkeer van het pand. Hij heeft op 21 augustus 1997 een taxatierapport uitgebracht. De verweerder heeft op dat rapport gereageerd bij brief van 31 oktober 1997 en belanghebbende bij brief van 6 februari 1998.
Na verwijzing naar de meervoudige belastingkamer is het beroep behandeld ter zitting van 20 maart 1998, alwaar dezelfde personen zijn verschenen als op de evenvermelde zitting. Namens de verweerder is een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Belanghebbende heeft een pleitnota en een reactie op de genoemde brief van de verweerder van 31 oktober 1997 voorgedragen en overgelegd. Voorts heeft belanghebbende nog drie stukken overgelegd. De wederpartij heeft daarvan kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. Het Hof rekent alle overgelegde stukken tot de gedingstukken.
Vanaf de eerstgenoemde zitting is het beroep gezamenlijk behandeld met het beroep van belanghebbende inzake twee andere, eveneens aan Y opgelegde, aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1992, welk beroep bij het Hof is geadministreerd onder kenmerk 96/3280.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Op 1 januari 1992 had Y krachtens eigendom het genot van het pand. Zij heeft het pand op 17 augustus 1970 in bewoonde staat gekocht voor f 23.500. Het pand grenst aan het perceel a-straat 3, dat in gebruik is als garagebedrijf. Voorts grenst het pand aan het woonhuis a-straat 1, waarvan Y op 1 januari 1992 ook het genot krachtens eigendom had, alsmede het feitelijke gebruik.
2.2. Tot het in 2.1 bedoelde garagebedrijf behoorde een brandstofverkooppunt dat op 1 januari 1992 reeds geruime tijd buiten gebruik was gesteld. De gemeente Utrecht heeft in juli 1992 een grondmonster genomen waaruit bleek dat de bodem onder het pand was verontreinigd. Vervolgens is in maart 1993 op het perceel a-straat 3 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd, dat in 1996 werd gevolgd door een nader bodemonderzoek. De onderzoekers kwamen tot de bevinding dat als gevolg van de activiteiten van het garagebedrijf, waaronder de opslag en verkoop van brandstoffen, ter plaatse vervuilende stoffen in de grond en in het grondwater terecht waren gekomen.
2.3. In de gemeente Utrecht werden voor het jaar 1992 onroerendezaakbelastingen geheven krachtens de Verordening onroerendgoedbelastingen 1992 (hierna: de Verordening). Blijkens het bepaalde in artikel 4, eerste lid, van de Verordening is voor het jaar 1992 de waarde in het economische verkeer die op 1 januari 1991.
2.4. De verweerder heeft de waarde van het pand op 1 januari 1991 bepaald op f 156.000 door uit te gaan van een oppervlak- te van het pand van 180 m² en een waarde van f 1.300 per m² en de uitkomst ad f 234.000 vervolgens te verminderen met f 58.000 wegens achterstallig onderhoud en met f 20.000 wegens de ligging van het pand naast het garagebedrijf.
2.5. In het onder 1 vermelde taxatierapport heeft C de waarde in het economische verkeer van het pand op 1 januari 1991 bepaald op f 890.000 negatief. Alvorens dat rapport op te maken heeft hij het pand bezichtigd in aanwezigheid van belanghebbende. Hij heeft de verweerder niet in de gelegenheid gesteld om hierbij aanwezig te zijn en om zijn standpunt toe te lichten.
3. Geschil
In geschil is de waarde in het economische verkeer van het pand op de waardepeildatum 1 januari 1991.
4. Standpunten van partijen en behandeling ter zittingen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken,
4.2. Belanghebbende heeft tijdens de zittingen nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Bij het rapport van het nadere bodemonderzoek in 1996 is een tekening gevoegd waaruit blijkt, dat zowel de grond als het grondwater onder het pand zijn vervuild, evenals het grond- water onder het woonhuis a-straat 1. Hieruit moet worden afgeleid dat de vervuiling ook in 1990 al aanwezig was. Wat betreft het grondwater is daarbij van belang dat dit zich in noordelijke richting verplaatst met een snelheid van 2 à 3 meter per jaar. Ik bestrijd de stelling van de verweerder dat geen permeatie van drinkwaterleidingen plaatsvindt. Er is sprake van actuele verspreidingsrisico's.
In het verontreinigde gebied is voor het laatst 11/2 jaar geleden een woning verkocht. Het betrof een bovenhuis in een gebied waarvan destijds nog niet bekend was dat ook daar de interventiewaarden werden overschreden.
Ik ga ermee accoord dat alleen de onroerende-zaakbelasting in geschil is en niet mede het rioolrecht.
4.3. De verweerder heeft tijdens de zittingen nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Er kan van worden uitgegaan dat de bodemverontreiniging op de waardepeildatum reeds aanwezig was. Bij de waardebepaling behoeft er evenwel geen rekening mee te worden gehouden, omdat de saneringskosten kunnen worden verhaald op de veroorzaker van de verontreiniging.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In de brief van 4 juli 1997, waarbij de griffier aan C heeft verzocht als deskundige een schriftelijk advies uit te brengen, is onder meer vermeld:
"U gelieve partijen tijdig te verwittigen van het tijd- stip waarop u de onroerende zaken gaat bezichtigen, hen in de gelegenheid te stellen hun standpunten toe te lichten en in uw rapport te vermelden of zulks is geschied".
Vaststaat dat C het pand heeft bezichtigd in aanwezigheid van belanghebbende en dat hij de verweerder niet in de gelegenheid heeft gesteld om hierbij eveneens aanwezig te zijn en om zijn standpunt toe te lichten. De deskundige heeft derhalve niet voldaan aan de aanwijzingen die hem zijn gegeven in het aangehaalde gedeelte van de brief van 4 juli 1997. Deze aanwijzingen hadden tot doel beide partijen in de gelegenheid te stellen tijdens de bezichtiging van het pand de deskundige in te lichten omtrent de naar hun oordeel voor de waardebepaling van het pand van belang zijnde factoren. Nu alleen belanghebbende die gelegenheid heeft gehad is de processuele gelijkheid tussen partijen op onaanvaardbare wijze geschonden. Dit verzuim kan niet afdoende worden hersteld door alsnog de verweerder door de deskundige te doen horen. Deze laatste had zijn oordeel omtrent de waarde van het pand immers al gegeven. Op grond hiervan stelt het Hof het door de deskundige uitgebrachte advies terzijde. Het Hof ziet geen aanleiding een andere deskundige te raadplegen omtrent de waarde van het pand.
5.2.1. De verweerder heeft de waarde van het pand bepaald door uit te gaan van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten die omstreeks de waardepeildatum 1 januari 1991 zijn verkocht en heeft op basis van die prijzen de gemiddelde prijs voor een woning in redelijke en matige staat van onderhoud berekend op f 1.300 per m². Naar 's Hofs oordeel kan de op deze wijze berekende prijs dienen als grondslag voor de waardebepaling van het pand. De prijs waarvoor Y het pand in 1970 heeft gekocht is voor die waardebepaling niet van belang, gelet op de lange tijd welke sedert die aankoop is verstreken.
5.2.2. Bij de waardebepaling is voorts rekening gehouden met het achterstallige onderhoud aan het pand door op de waarde, overeenkomstig het vorige punt berekend op f 234.000, een bedrag van f 58.000, dat is ongeveer 25%, in mindering te brengen. Belanghebbende stelt dat die aftrek 2/3-deel van f 268.000 ofwel afgerond f 179.000 had moeten bedragen. Dit komt neer op ongeveer 76% van f 234.000. Het Hof acht niet aannemelijk dat de door belanghebbende aan zijn berekening ten grondslag gelegde kostenopstelling uitsluitend ziet op onderhoud en niet mede op verbetering van het pand. Evenmin is aannemelijk dat geen gegadigde het pand zou willen kopen voor een hogere prijs dan 24% van de prijs van een vergelijkbaar pand zonder achterstallig onderhoud. Om deze redenen verwerpt het Hof de stellingen van belanghebbende op dit punt. Het Hof is van oordeel dat de verweerder bij de waardering van het pand in voldoende mate rekening heeft gehouden met het aanwezige achterstallige onderhoud.
5.2.3. Wat betreft de bij de waardebepaling van het pand toegepaste aftrek van f 20.000 wegens de ligging ervan naast een garagebedrijf merkt het Hof het volgende op. Gelet op hetgeen de verweerder dienaangaande in het vertoogschrift heeft aangevoerd dient ervan te worden uitgegaan, dat die aftrek niet mede betrekking heeft op de eventuele waarde- drukkende invloed van verontreiniging van de bodem onder het pand als gevolg van de activiteiten van dat garagebedrijf. Het Hof dient derhalve nog te onderzoeken in hoeverre naast de evenbedoelde aftrek de waarde van het pand moet worden verlaagd in verband met de invloed van die verontreiniging.
5.2.4. Het Hof acht op grond van de resultaten van de in punt 2.2 vermelde bodemonderzoeken aannemelijk, dat ook reeds op de waardepeildatum 1 januari 1991 de bodem en het grondwater onder het pand waren verontreinigd als gevolg van de activiteiten van het naburige garagebedrijf. Nu die verontreiniging op de peildatum reeds aanwezig was dient voor de vaststelling van de heffingsgrondslag rekening te worden gehouden met de waardedrukkende factor bestaande uit die verontreiniging, ongeacht in hoeverre zij op de peildatum reeds bekend was.
5.2.5. Wat betreft de saneringskosten merkt het Hof op, dat de door belanghebbende gestelde kosten ad f 1.500.000 kennelijk betrekking hebben op het perceel a-straat 3. Dit bedrag is dus niet maatgevend voor de hoogte van de voor het pand te maken saneringskosten. Voorts acht het Hof aannemelijk dat op waardepeildatum nog niet zeker was in hoeverre die saneringskosten zouden kunnen worden verhaald op de veroorzaker van de vervuiling, maar dat zodanig verhaal toen ook geenszins was uit te sluiten. Hiervan uitgaande schat het Hof de waardedrukkende invloed van de verontreiniging in goede justitie op 40% van de waarde van het pand, na toepassing van de in de punten 5.2.2 en 5.2.3 vermelde afwaardering met f 58.000 en f 20.000.
5.2.6. De eventueel uit de Wet bodembescherming voor de gemeente Utrecht voortvloeiende verplichting om het pand te kopen kan bij de onderwerpelijke waardering geen rol spelen. Die verplichting ontstaat immers pas nadat bij beschikking is vastgesteld dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Ten aanzien van het pand is van een zodanige beschikking (nog) geen sprake. De door belanghebbende overgelegde concept-beschikking van december 1997 heeft betrekking op een andere onroerende zaak, te weten het perceel a-straat 3.
5.2.7. Op grond van het in de punten 5.2.1 tot en met 5.2.6 overwogene stelt het Hof de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 1991 vast op 60% van f 156.000, dat is f 93.000.
6. Proceskosten
Nu de uitspraak van de verweerder moet worden vernietigd maakt belanghebbende terecht aanspraak op vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Het Hof zal belanghebbende in de gelegenheid stellen zich alsnog over de hoogte van die kosten uit te laten. Hierbij verdient opmerking dat van de door belanghebbende genoemde kosten in beginsel slechts de in artikel 1, onder c en d, van het Besluit proceskosten fiscale procedures bedoelde, voor het bijwonen van de zittingen gemaakte, reis- en verblijfkosten en verletkosten voor vergoeding in aanmerking komen.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- vermindert de aanslag tot een berekend naar een heffingsgrondslag van f 93.000,
- gelast de verweerder het door belanghebbende gestorte griffierecht van f 75 aan hem te vergoeden en
- stelt belanghebbende in de gelegenheid binnen 6 weken na heden zich uit te laten omtrent een eventuele veroordeling van de verweerder in de proceskosten.
De uitspraak is vastgesteld op 23 oktober 1998 door mrs. Groeneveld, Onnes en Kwantes, in tegenwoordigheid van mr. Polman als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
