DGA en eigen woning

De directeur-grootaandeelhouder (DGA) van een B.V. kan eens met zijn fiscaal jurist nadenken over zijn eigen woning. Wat is er mogelijk?

1. Grond onder de eigen woning verkopen aan de B.V. en in erfpacht uitgeven.
2. De woning aan de B.V. verkopen.
3. Hypotheek via de B.V. afsluiten (bijvoorbeeld tegen een rente van 0%).
4. Bijgebouw of garage via de B.V.

In 2016 hebben wij diverse DGA's geadviseerd bij nieuwe structuren en overdrachten van woningen. Soms om een lagere hypotheekrente te krijgen, een rekening-courantschuld af te lossen en / of om goedkoper te wonen / werken.

Grond in erfpacht (ad 1)

De grond wordt verkocht aan de B.V. tegen de waarde in het economische verkeer. De opbrengst is voor de DGA belastingvrij. De DGA zal vervolgens (eeuwigdurend en niet voor 30 jaar) een erfpachtcanon kunnen aftrekken van zijn inkomen. De erfpacht is dan aftrekbaar tegen 52% en in de B.V. (direct) belast tegen 20% of 25% vennootschapsbelasting. Aandachtspunten zijn:

1. afschrijving grond in de B.V. mogelijk;
2. is de structuur zakelijk;
3. prijs voor de grond;
4. dividenduitkering in de toekomst (of direct);
5. toekomstige verkoop van de grond (en de woning) aan een derde.

Een zorgvuldig opgezette structuur is van belang. De rechter heeft al eens een structuur afgekeurd (fraus legis) en sinds de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2016, nr 15/04315, is de constructie voor bestaande situaties bijna onhaalbaar geworden. De Hoge Raad heeft hier geoordeeld dat bij vervreemding van de grond in ruil voor het verkrijgen van erfpacht de te betalen erfpachtcanon niet aftrekbaar is als aftrekbare kosten van de eigen woning. Volgende de Hoge Raad moet er een direct verband zijn tussen de erfpacht en de verwerving, aankoop c.q. verbouwing of onderhoud van de eigen woning. In bestaande situaties is dit verband er niet, omdat de woning al een eigen woning is volgens de Wet IB 2001 voordat het recht van erfpacht wordt gevestigd.

De woning aan de B.V. verkopen (ad 2)

De woning kan ook worden verkocht aan de B.V. of wellicht in de B.V. worden ingebracht (mits privé-onderneming in de eigen woning). Een dergelijke transactie kent een aantal voordelen en nadelen. De belangrijkste voordelen zijn:

1. Kosten eigen woning zijn aftrekbaar (onderhoud, gemeentelijke kosten, etc.).
2. De B.V. kan de woning afschrijven ten laste van de winst, de woning is immers een bedrijfsmiddel. Afschrijving op vastgoed is echter beperkt (afschrijving tot maximaal de bodemwaarde). Omdat het een beleggingspand is, bedraagt de bodemwaarde de WOZ-waarde. Afschrijving is derhalve beperkt.
3. Afwaardering woning tot lagere bedrijfswaarde, dit lijkt mogelijk, temeer omdat woningen en beleggingspanden substantieel in waarde dalen. Dit kan een substantieel voordeel opleveren. In privé is een verlies niet aftrekbaar, in een B.V. wel. Een afwaardering tot een lagere bedrijfswaarde moet plaatsvinden in het jaar waarin de substantiële waardedaling zich heeft voorgedaan, u mag dus niet zomaar willekeurig kiezen. U mag niet afwaarderen als sprake is van incidentele prijsschommelingen.
4. De B.V. kan de hypotheekrente in lengte der jaren aftrekken, derhalve geen hypotheekrenteaftrekbeperkingen na 30 jaar en / of een bijleenregeling.

Belangrijkste nadeel is wel dat de DGA (niet aftrekbare) huur aan zijn eigen B.V. moet gaan betalen. Daar staat tegenover dat de B.V. over de ontvangen huur wel gewoon 20% of 25% vennootschapsbelasting moet betalen. Bovendien komt op de huur nog eens een aanmerkelijkbelangclaim (box 2)  te rusten van 25%. De huurgelden kunnen door de DGA - nadat de kosten in de B.V. zijn betaald - wel weer als dividend uitgekeerd worden, zodat de nettolast in privé beperkt is. Als u deze structuur zou doorrekenen, komt u tot de conclusie dat dit niet snel financieel aantrekkelijk is. Door de bijleenregeling (zie hierna) kan de structuur - in z'n geheel gezien - wel weer aantrekkelijk zijn. Daarnaast is de waardedaling van de woning voor de B.V. aftrekbaar.

Hypotheek via de B.V. (ad 3)

De hypotheekrenteaftrek is een veelbesproken onderwerp. Vroeg of laat zal de hele regeling op de schop gaan, echter het is nog (lang) niet zover. Derhalve dient het te behalen voordeel te worden geoptimaliseerd zolang het nog kan.

Een DGA (directeur-grootaandeelhouder) kan de hypotheek via zijn B.V. opzetten. Indien dit op de juiste wijze wordt vormgegeven, levert dit direct geld op. Hieronder een uiteenzetting van deze optimalisatie.

De rente op een schuld die is aangegaan ten behoeve van de aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning is aftrekbaar in box 1. Bij wie de schuld is aangegaan, doet niet ter zake. Dit betekent dat ook uw eigen B.V. als leningverstrekker kan optreden. Ook de overname van een bancaire schuld door uw B.V. (schuldovername) staat de renteaftrek niet in de weg. De hypotheek bij de eigen B.V. is een aansprekende en flexibele manier van eigenwoningfinanciering. De rente die u aan de B.V. betaalt, blijft voor u aftrekbaar in box 1. Bij de B.V. zal het rendement op de overtollige liquiditeiten (bijv. depositorente) worden ingewisseld voor het rendement op de eigenwoninglening. Afhankelijk van uw situatie kan de hypotheek tegen een hoge rente (zeg 6%) of tegen een lage rente (0%) kunnen worden verstrekt. Een uitgebreid artikel over dit onderwerp treft u hier aan.

Bijgebouw of garage in de B.V. (ad 4)

Steeds vaker zien wij dat een bijgebouw (echt kantoor, dus met toilet en separaat te verhuren) of garage door de B.V. wordt gebouwd. De belangrijkste voordelen zijn:

• Financieringslasten aftrekbaar (en niet beperkt tot 30 jaar);
• BTW op de nieuwbouw verrekenbaar;
• Kosten aftrekbaar;
• Deel algemene kosten eigen woning (tuinman, schilder, etc.) aftrekbaar;
• Lagere WOZ-waarde eigen woning.

Noot fiscaal jurist over woning en DGA

Het verkopen van de grond en weer uitgeven tegen erfpacht komt in de praktijk (nog) weinig voor, dit is een aantrekkelijke optie. Het verkopen van de eigen woning aan de B.V. is een stuk complexer, maar kan wel voordelig zijn, veelal bent u bij de verkoop overdrachtsbelasting verschuldigd. De hypotheek via uw B.V. laten lopen komt in onze praktijk steeds vaker voor.

Een reden om de woning (tijdelijk) aan de B.V. te verkopen kan de bijleenregeling zijn. U kunt gewoon in uw woning blijven wonen en na 3 jaar is de bijleenregeling niet meer van toepassing (uitgewerkt). U kunt de woning weer terugkopen en weer volledig financieren tegen een aftrekbare rente. Een opzet (vooraf geheel duidelijk) kan een probleem veroorzaken (fraus legis). De nieuwe schuld moet dan wel annuïtair worden afgelost (nieuwe hypotheekrecht).