Vragen bijleenregeling eigen woning 

Veelgestelde vragen en antwoorden over de bijleenregeling voor de eigen woning

Enkele begrippen die in de bijleenregeling een rol spelen: 

• Eigenwoningschuld: de schuld ter zake waarvan de rente als aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning in aanmerking wordt genomen (schuld waarvan de rente “aftrekbaar” is).
• Vervreemdingssaldo eigen woning: het verschil tussen de netto-verkoopopbrengst van een eigen woning en de eigenwoningschuld met betrekking tot die woning. De netto-verkoopopbrengst van een eigen woning is de verkoopopbrengst verminderd met de kosten ter zake van de verkoop, zoals makelaarscourtage.
• Eigenwoningreserve: het bedrag waarvoor bij aankoop van een nieuwe eigen woning geen eigenwoningschuld kan worden aangegaan. Met andere woorden: het bedrag dat "verplicht" voor de financiering van de nieuwe eigen woning moet worden aangewend.

1. Hoe ziet de huidige hypotheekrenteaftrek eruit?
De rente van de lening voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning is aftrekbaar. Als daarna de schuld wordt verhoogd, is de rente over het verhoogde deel van de schuld alleen aftrekbaar als het geleende geld wordt gebruikt ten behoeve van de eigen woning (voor onderhoud of verbetering).

2. Hoe zit de nieuwe regeling in elkaar?
Indien door verhuizing naar een nieuwe duurdere woning de hypotheekschuld wordt verhoogd, wordt de aftrek van de hypotheekrente voortaan alleen toegestaan voor zover de hypotheekverhoging nodig is om het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief verwervingskosten) en de opbrengst van de oude (na aftrek van kosten) te financieren. Iemand die dus de gemaakte winst over zijn oude huis niet gebruikt voor de financiering van zijn nieuwe huis, maar gebruikt voor het financieren van andere bestedingen dan de eigen woning (consumptie en / of beleggingen), kan weliswaar een hogere hypotheek afsluiten op zijn nieuwe huis, maar krijgt dan te maken met een beperkte hypotheekrenteaftrek. De rente die hoort bij het deel van de hypotheekschuld dat nodig is omdat de ‘winst’ op de oude woning niet is gebruikt om de woning te financieren, is dus niet meer aftrekbaar. De maatregel geldt alleen voor nieuwe gevallen (zie vraag 4 en vraag 5).

Voorbeeld:

Stel dat iemand zijn woning verkoopt voor € 260.000 en het restant van zijn hypotheekschuld bedraagt € 200.000. Vervolgens koopt diegene een huis van € 350.000,-. Dit is de aankoopprijs inclusief bijkomende verwervingskosten (overdrachtsbelasting, afsluitprovisie, notaris- en makelaarskosten).

De maximale hypotheek waarvoor renteaftrek geldt, bedraagt dan € 290.000. Dit is de koopsom van de nieuwe woning (€ 350.000) verminderd met het verschil (vervreemdingssaldo) tussen de opbrengst van de oude woning (€ 260.000)  en de bestaande hypotheekschuld (€ 200.000). Als in dit voorbeeld een hypotheek wordt afgesloten die hoger is dan € 290.000, dan is de rente over dat hogere deel dus niet meer aftrekbaar.

3. Waarom is deze maatregel nodig?
De hypotheekrenteaftrek is bedoeld voor de financiering van de aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning. Er blijkt echter een tendens te zijn om bij verhuizing meer te lenen dan nodig is voor de financiering van de nieuwe woning als rekening wordt gehouden met de opbrengst van de oude woning. De extra schuld wordt dan besteed aan het financieren van beleggingen of consumptieve bestedingen. De bijleenregeling beoogt een einde te maken aan de fiscale begunstiging van dit soort constructies. Tevens verdwijnt hierdoor de ongelijkheid in behandeling tussen bewoners van een eigen woning die niet verhuizen en eigenaar-bewoners die dat wel doen. De eerste groep kan de rente over een extra hypotheek alleen aftrekken als de lening wordt besteed aan woningonderhoud en -verbetering, terwijl de laatste groep op dit moment de overwaarde van de oude woning kan besteden buiten de woning en de rente over een volledige hypotheek kan aftrekken. Tevens is het nodig iets te doen aan de betaalbaarheid en houdbaarheid van de hypotheekrenteaftrek. In dat opzicht is het van belang dat het aangaan van hypotheekschuld specifiek wordt gericht op de financiering van de eigen woning. Door de voorgestelde beperking van de hypotheekrenteaftrek levert de regeling dus ook een bijdrage aan de budgettaire houdbaarheid van de hypotheekrenteaftrek.

4. Wie merken er iets van deze maatregel?
De regeling heeft alleen betrekking op eigenaar-bewoners die na 1 januari 2004 een andere woning gaan kopen en hun oude woning verkopen. De enige groep die iets gaat merken van deze maatregel betreft mensen die verhuizen en die het verschil tussen de opbrengst van de oude woning en de oude hypotheekschuld, het zogenoemde vervreemdingssaldo, niet volledig besteden aan de aanschaf van de nieuwe woning. Materieel gaan zij extra schulden aan voor andere doeleinden (bijvoorbeeld consumptieve bestedingen of beleggingen) dan het financieren van de nieuwe eigen woning. Zij komen voor deze extra schulden niet langer in aanmerking voor renteaftrek. Het blijft overigens wel mogelijk om leningen ter financiering van consumptieve bestedingen of beleggingen af te sluiten met de eigen woning als onderpand. Door deze zekerheid kan doorgaans een lagere rente worden verkregen, maar op deze manier is geen belastingvoordeel meer te behalen. Starters worden niet met de wijziging geconfronteerd omdat zij geen verkoopopbrengst van een oude woning hebben. Mensen die de woningmarkt definitief verlaten, worden ook niet getroffen door deze regeling, omdat zij geen nieuwe hypotheekschuld aangaan.

5. Is er een overgangsregeling?
Woningeigenaren die vóór 1 januari 2004 een onherroepelijke verplichting tot koop of verkoop van een woning zijn aangegaan maar nog niet zijn verhuisd, vallen op grond van het overgangsrecht buiten de regeling. Er moet sprake zijn van een reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Dergelijke overeenkomsten mogen wel normale ontbindingsclausules bevatten, zoals een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud met betrekking tot de uitslag van een bouwrapport.

6. Wat gebeurt er bij goedkoper wonen?
De maatregel heeft alleen betrekking op hypotheekverhogingen. Bij verhuizing (van huis 1) naar een goedkopere woning (huis 2) mag de renteaftrek over de bestaande schuld worden gehandhaafd, mits de waarde van de nieuwe woning gelijk aan of hoger is dan die schuld.

Voorbeeld:

Stel dat iemand zijn huis verkoopt voor € 250.000 en het restant van zijn hypotheekschuld € 150.000 bedraagt. Hij koopt een nieuwe woning voor € 200.000. Volgens de hoofdregel wordt slechts renteaftrek verleend over een schuld van € 100.000. Dit is de koopsom van de nieuwe woning (€ 200.000) verminderd met het verschil (het vervreemdingssaldo) tussen de opbrengst van de oude woning (€ 250.000) en de bestaande hypotheekschuld (€ 150.000). Omdat hij echter goedkoper is gaan wonen, mag hij voor de renteaftrek een schuld van € 150.000 in aanmerking nemen. Dat bedrag is immers gelijk aan de oude hypotheekschuld en is ook minder dan de koopsom van de nieuwe woning. Zijn eigenwoningreserve van € 100.000 (het bedrag van het vervreemdingssaldo van zijn oude woning), neemt af met € 50.000. Immers, doordat hij een schuld in aanmerking mag nemen van € 150.000, heeft hij € 50.000 in zijn nieuwe woning gestopt.

7. Wat gebeurt er bij het tijdelijk betrekken van een huurwoning of bij vertrek naar het buitenland?
Bij de verkoop van de eigen woning en het betrekken van een huurwoning of vertrek naar het buitenland is niet langer sprake van een eigenwoningschuld. Het vervreemdingssaldo dat is behaald bij de verkoop van de woning, wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Na een periode van 5 jaar vervalt deze eigenwoningreserve. Wanneer echter binnen een termijn van 5 jaar na verkoop weer een woning wordt gekocht, dan zal de eigenwoningreserve van de oude woning alsnog in aanmerking worden genomen bij het bepalen van de maximale renteaftrek. Deze maatregel is noodzakelijk om te voorkomen dat mensen proberen de regeling te ontwijken. Bijvoorbeeld door de oude woning te verkopen, tijdelijk te huren en dan weer een nieuwe woning kopen.

8. Na 1 januari 2004 koop en betaal ik een nieuwe woning, maar heb ik mijn oude woning nog niet verkocht. Heeft de regeling dan ook gevolgen?
De regeling is zo opgezet dat die alleen aangrijpt bij situaties waarin sprake is van een toename in de hypotheekschuld terwijl er ook middelen beschikbaar komen uit de vervreemding van de oude woning. Bij verhuizing sluit de regeling aan bij de huidige eigenwoningregeling die bepaalt dat een woning na verhuizing nog 2 jaar als eigen woning kan worden aangemerkt.

Voorbeeld:

Stel dat iemand een nieuwe woning heeft gekocht voor € 250.000 en dat zijn oude woning nog niet verkocht is. Omdat hij de oude woning nog niet verkocht heeft, is hij een schuld aangegaan van € 250.000. De betaalde rente op deze schuld is volledig aftrekbaar. Stel dat hij zijn oude woning na een jaar verkoopt voor € 175.000 en dat het restant van de oude hypotheekschuld € 75.000 bedraagt. Hij realiseert dus een vervreemdingssaldo van € 100.000 voor de oude woning. Nu hij de woning verkocht heeft en hem de middelen ter beschikking staan, wordt de renteaftrek op de nieuwe schuld beperkt tot de rente over een schuld van € 150.000 (€ 250.000 - € 100.000).

9. Wat zijn de gevolgen bij een huwelijk, samenwonen en echtscheiding?
Als twee mensen gaan samenwonen en er geen woning wordt overgedragen van de ene aan de andere partner, heeft de nieuwe regeling geen gevolgen. Iemand wordt dus niet geconfronteerd met een beperking van zijn renteaftrek als hij gaat samenwonen met iemand die bij verkoop van zijn of haar woning een opbrengst heeft ontvangen die hoger was dan de hypotheekschuld. De daardoor ontstane eigenwoningreserve van de intrekkende partner speelt wel een rol als zij besluiten samen een ander huis te kopen.

Indien twee mensen besluiten te trouwen in gemeenschap van goederen, ontstaat juridisch een verschuiving van de helft van het eigendom naar de partner. In de nieuwe fiscale regeling worden deze mensen niet geconfronteerd met een beperking van de renteaftrek. Wel kan deze verschuiving van het eigendom een rol spelen, indien ze besluiten te scheiden en de vertrekkende partner wordt uitgekocht. In dat geval realiseert de vertrekkende partner een vervreemdingssaldo dat een rol kan spelen bij de aankoop van een nieuwe woning.

Voorbeeld:

Stel dat iemand een woning heeft ter waarde van € 200.000, een hypotheeklening van € 100.000 en getrouwd is in gemeenschap van goederen. Indien op enig tijdstip het huwelijk wordt ontbonden en de partner wordt uitgekocht, is de uitwerking als volgt. Degene die in de woning blijft wonen, betaalt per saldo € 50.000 aan de partner (€ 100.000 voor de helft van de woning minus € 50.000 voor de overname van de helft van de schuld). Indien hij geen eigenwoningreserve heeft, bedraagt zijn eigenwoningschuld in totaal € 150.000. De partner die uitgekocht wordt, behaalt een vervreemdingssaldo van € 50.000. Dat bedrag wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve en moet bij een eventuele volgende aankoop van een woning in aanmerking worden genomen.

10. Is de rente op schulden die zijn aangegaan voor onderhoud of verbetering van de woning aftrekbaar?
Rente op schulden die zijn aangegaan voor onderhoud of verbetering van de woning zijn normaal gesproken gewoon aftrekbaar. Dit is slechts anders, indien men na de aankoop van de woning nog een eigenwoningreserve heeft. Dit kan het geval zijn, indien men goedkoper is gaan wonen (zie ook het voorbeeld bij vraag 6). In dit geval worden de kosten eerst afgetrokken van de eigenwoningreserve, mits de kosten minimaal € 5.000 bedragen. Zodra de kosten de eigenwoningreserve overtreffen en er een schuld is aangegaan, is de rente over dit deel van de schuld aftrekbaar.

11. Wat gebeurt er als de oude woning met verlies wordt verkocht?

Wordt de eigen woning met verlies verkocht, dan wordt een negatief vervreemdingssaldo gerealiseerd. Dit negatieve vervreemdingssaldo leidt in alle gevallen tot een zogenaamde negatieve eigenwoningreserve. De negatieve eigenwoningreserve heeft overigens geen invloed op de hoogte van de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning, immers deze reserve neemt niet verder af dan tot nihil.

Een negatieve eigenwoningreserve leidt echter ook niet tot een verhoging van de eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning. De negatieve eigenwoningreserve blijft dus staan.

Indien de nieuwe eigen woning binnen 3 jaar wordt verkocht met winst, dan zal een positief vervreemdingssaldo worden gerealiseerd. De negatieve eigenwoningreserve van de oude woning kan vervolgens worden verrekend met het positieve vervreemdingssaldo van de nieuwe eigen woning.

12. Wordt aflossen van de schuld op de eigen woning gestimuleerd?
Om de bereidheid om af te lossen te stimuleren, heeft het vorige kabinet budgettaire ruimte gemaakt voor een aftrek wegens geen of een geringe schuld voor de eigen woning (initiatiefwetsvoorstel Hillen). Voor eigenaren die minder hypotheekrente aftrekken dan zij aan eigenwoningforfait moeten bijtellen, wordt een aftrekpost gecreëerd. Hierdoor kan het niet voorkomen dat er netto belasting moet worden betaald over de eigen woning. Met andere woorden: het met eigen geld financieren van de woning wordt hiermee gestimuleerd. De beoogde inwerkingtreding van dit voorstel is 1 januari 2005.