Nieuwe spoorlijn drukt waarde woning
Essentie
Onzekerheid omtrent moment van sloop woning voor aanleg spoorweg had waardedrukkend effect
-
Uitspraak
Hoge Raad der Nederlanden
derde kamer
25 oktober 2000
Nr. 35.508
ARREST
gewezen op het beroep in cassatie van X te Z
tegen
de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 18 juni 1999 betreffende na te melden ten aanzien van hem genomen
beschikking als bedoeld in artikel 22, lid 1, van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vleuten-De Meern (hierna: B en W) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld op
f 159.000,--. Na tegen deze beschikking gemaakt bezwaar is deze waarde bij uitspraak B en W gehandhaafd. Belanghebbende is tegen die uitspraak van B en W in beroep
gekomen bij het Hof. Het Hof heeft die uitspraak bevestigd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. B en W hebben een vertoogschrift ingediend.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Het onderhavige pand is gelegen op korte afstand van de spoorbaan tussen Q en R. Op de waardepeildatum 1 januari 1992 bestonden plannen deze spoorbaan te verbreden, maar was het tijdstip waarop het pand in verband met de verbreding van deze spoorbaan zou worden gesloopt onzeker.
3.2. Het Hof heeft geoordeeld dat deze onzekerheid geen waardedrukkende factor vormt en heeft daartoe redengevend geoordeeld dat, "indien belanghebbende zijn woning zou moeten afstaan ten behoeve van de verbreding van de spoorbaan, daarvoor (...) immers, naar moet worden aangenomen, een met de waarde van de woning overeen komende vergoeding [zal] kunnen worden verkregen".
3.3. In de vierde klacht wordt deze redengeving terecht bestreden. Nu het van algemene bekendheid is dat in een geval als dit gewoonlijk een vergoeding wordt betaald, stond het het Hof weliswaar, anders dan belanghebbende betoogt, vrij die omstandigheid in zijn oordeel te betrekken, hoewel die niet door B en W was aangevoerd, maar zonder nadere redengeving, die de uitspraak van het Hof niet bevat, valt niet in te zien waarom die omstandigheid op zichzelf het oordeel kan rechtvaardigen dat gegadigden voor het pand geen enkele waardedrukkende invloed aan de in 3.1 bedoelde onzekerheid zouden toekennen.
3.4. De uitspraak van het Hof kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. De overige klachten behoeven geen behandeling.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten in cassatie als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten in verband met de behandeling van het geding voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt de uitspraak van het Hof,
- verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak in meervoudige kamer met inachtneming van dit arrest,
- gelast dat door B en W aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie verschuldigd geworden griffierecht ten bedrage van f 340,--, en - wijst de gemeente Vleuten-De Meern aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Dit arrest is op 25 oktober 2000 vastgesteld door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren A.G. Pos en D.H. Beukenhorst, in tegenwoordigheid
van de waarnemend griffier A.A. Fase, en op die datum in het openbaar uitgesproken.
Beroepschrift in cassatie (gedeeltelijk opgenomen)
Hierbij dien ik beroep in cassatie in tegen de schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, rolnr. 9813062, welke op 25 juni 1999 aan mij is verzonden. Een afschrift van de aangevallen uitspraak voeg ik als bijlage bij dit beroepschrift.
Cassatiegronden
Mijn beroep is gegrond op het feit, dat de uitspraak van het Hof onvoldoende gemotiveerd en daardoor onbegrijpelijk is, en de motivering mitsdien de uitspraak niet kan dragen.
Toelichting
Mijn grieven zijn gericht op de navolgende elementen van de uitspraak van het Hof: 1. De omschrijving van de gedingstukken 2. De - ter zitting voor het Hof door mij reeds weersproken - aantoonbare onjuistheid van de door verweerder geschetste feiten, voorzover deze zijn vermeld in de uitspraak van het Hof onder 4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting 3. De onjuiste weergave van mijn subsidiaire standpunt onder punt 5.2. van de uitspraak, en derhalve de onjuiste dan wel onvolledige motivering voor de verwerping van dat standpunt 4. De onbegrijpelijke motivering ten aanzien van het al dan niet bestaan van een waardedrukkende factor onder punt
5.3. van de uitspraak 5. De onvolledige weergave van hetgeen ter zitting gesteld is en daardoor onbegrijpelijke motivering voor de verwerping van de stelling onder punt 5.4. van de uitspraak.
Ad 1
Door verweerder is op verzoek van het Hof afgezien van het voordragen van zijn pleitnota, behoudens voorzover deze elementen bevatte die nog niet eerder uit de gedingstukken gebleken waren. Het gevolg hiervan is dat verweerder zijn pleitnota in het geheel niet heeft voorgedragen.
Naar mijn oordeel kan de pleitnota van verweerder derhalve, voorzover deze elementen bevat die nog niet eerder uit de gedingstukken gebleken waren, niet tot de gedingstukken gerekend worden.
Ad 2
Door verweerder is tijdens de zitting voor het Hof gesteld dat het nog niet te voorzien is welke panden moeten worden gesloopt, en dat het zelfs mogelijk is dat de spoorbaan alleen aan de andere kant wordt verbreed (punt 4.3. van de uitspraak). Volledigheidshalve: door verweerder is tevens gesteld dat de gehele wijk, waarin mijn woning staat, zou moeten worden gesloopt (dus inclusief de 'vergelijkbare panden'). De vraag van het Hof of verweerder dit met schriftelijke bescheiden kon staven werd door hem ontkennend beantwoord. Vervolgens heb ik volhard in mijn standpunt op grond van schriftelijke bescheiden, daterend uit de periode rond de waardepeildatum, welke deel uitmaken van de processtukken (met name: bijlage 5 bij mijn beroepschrift). Wanneer het Hof met deze volledige argumentatie rekening had gehouden, had het niet tot de aangevallen uitspraak kunnen komen. Wellicht ten overvloede voeg ik hieraan een citaat toe uit de brochure 'Inspraak Voorontwerp-Bestemmingsplan A', welke in augustus 1999 door de Gemeente Vleuten-De Meern is uitgegeven:
'Het is al lange tijd bekend dat de spoorlijn R-T moet worden verdubbeld en dat deze verdubbeling zal plaatsvinden aan de zuidzijde. (...)
Besprekingen met Railinfrabeheer over het hoe, wat en wanneer van de spoorbaanverdubbling zijn nog steeds gaande. Over planning kan dus op dit moment helaas niets concreets worden gezegd.'
Ik concludeer dat het Hof uit de vele informatie die is aangevoerd, de enige onjuiste (en derhalve niet te onderbouwen) informatie heeft gebruikt voor haar motivering,
en ten onrechte aan de juiste én onderbouwde feiten voorbij gegaan is.
Ad 3
Het Hof omschrijft mijn subsidiaire stelling als een beroep op door de Belastingdienst opgewekt vertrouwen. In mijn ter zitting voorgedragen pleitnotitie heb ik hieromtrent echter vermeld dat ik slechts getracht heb een aanknopingspunt te vinden bij het kwantificeren van de in het geding zijnde waardedrukkende factor. In die zin is er dus slechts sprake van een zekere mitigering van mijn primaire standpunt, en in dat licht bezien is de motivering van het Hof op dit punt onbegrijpelijk.
Ad 4
In mijn ter zitting voorgedragen pleitnotitie heb ik vermeld dat verweerder en ik niet van mening verschillen over het feit dat er sprake is van een onzekere factor, die de waarde van mijn woning negatief beïnvloedt, doch dat wij slechts van mening verschillen over de vraag, of met deze waardedrukkende factor bij het vaststellen van de WOZ - waarde van mijn woning rekening moet worden gehouden. Ook op dat moment is dit door verweerder niet tegengesproken. De rechtsvraag, die aan het
Hof is voorgelegd, behelst dan ook uitsluitend de vraag, of, gegeven de aanwezigheid van een waardedrukkende factor, met deze factor rekening moet worden gehouden in het kader van een waardevaststelling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Het Hof motiveert haar uitspraak met het argument dat ik,als ik mijn woning zou moeten afstaan ten behoeve van de verbreding van de spoorbaan daarvoor immers, naar moet worden aangenomen, een met de waarde van de woning
overeenkomende vergoeding zal kunnen verkrijgen. Enerzijds treedt het Hof hiermee buiten de rechtsstrijd, en kan de motivering reeds om deze reden de uitspraak niet dragen. Anderzijds geeft het Hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting waar het gaat om de definiëring van de in het geding zijnde waardedrukkende factor: niet is relevant dat bij daadwerkelijke afstand ten behoeve van de spoorbaanverbreding een adequate vergoeding zal kunnen worden verkregen - hetgeen door mij ook nimmer bestreden is -, doch in het kader van de waardevaststelling voor de WOZ is van belang welke 'prijs' een potentiële koper ten tijde van de peildatum zou hangen aan het
volstrekt onbekende risico dat hij zou lopen wanneer hij de woning zou kopen.
Ad 5
De vraag van het Hof tijdens de zitting of op de waardepeildatum reeds sprake was van overlast door samenscholende jongeren in de mate als door mij gesteld is
door verweerder bevestigend beantwoord. Verweerder voegde daaraan toe dat het mij bekend moest zijn dat de Gemeente 'thans'(*1) bezig was om hiervoor een oplossing te zoeken. Ik heb bevestigd dat dit mij bekend was. Nu tussen partijen volstrekte overeenstemming over deze feiten bestond en overigens niets terzake doende in het geding is aangevoerd, acht ik de beslissing en de daarvoor gegeven motivering van het Hof op dit punt volstrekt onbegrijpelijk.
Conclusie
Gezien het bovenstaande, en gelet op de gedingstukken die in de procedure voor het Hof zijn ingebracht en waarnaar ik hier verwijs, concludeer ik tot vernietiging van de uitspraak van het Hof en tot vaststelling van de waarde van mijn woning voor de toepassing van de WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 1992 tot primair nihil en subsidiair f 88.000.
Proceskosten
Ik verzoek uw Raad de Gemeente Vleuten - De Meern te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten, zoals bedoeld onder punt 4.2. van de uitspraak van het Hof, alsmede van het griffierecht, betaald in eerste aanleg én in cassatie.
VOETNOOT
(*1) Bedoeld wordt: ten tijde van de zitting voor het Hof.
