Betonrot verminderd waarde woning
Gerechtshof te 's-Gravenhage
derde enkelvoudige belastingkamer
21 juli 2000
nr. BK-98/02740
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van burgemeester en wethouders van de gemeente Tholen op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak A-straat 9 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 12 juli 2000, gehouden te Middelburg. Aldaar is verschenen belanghebbende, tot bijstand vergezeld van A, alsmede de ambtenaar als bedoeld in artikel 231, lid 2, onderdeel b, van de Gemeentewet en artikel 1, lid 2 van de Wet (hierna: de Inspecteur), vergezeld van een taxateur:
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op fl 175.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, begroot op fl 35, en wijst de gemeente Tholen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende te vergoeden het door deze gestorte griffierecht van fl 80.
Gronden
Deze beslissing berust op de volgende gronden:
1. Ten aanzien van belanghebbende is als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en wegens het gebruik al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend A-straat 9 te Z (hierna: de woning), met dagtekening 21 maart 1997, een WOZ-beschikking genomen voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, waarbij aan het object een waarde in het economische verkeer per 1 januari 1995 is toegekend van fl 197.000. De woning maakt deel uit van een groep van tien woningen die door middel van een carport zijn geschakeld (A-straat 1 tot en met 10), gebouwd rond 1977 en gelegen op 240 m2 grond aan de rand van Z. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt circa 360 m3 en de carport 50 m3. De indeling is als volgt. Op de begane grond: hal, toilet, meterkast, woonkamer/keuken, badkamer, slaapkamer, inpandige berging; op de eerste verdieping: overloop, twee slaapkamers en bergruimte. De woning heeft een fundering van gewapend beton. Deze bestaat uit een betonbalk op houten palen waarop zogenoemde "betonoplangers" zijn aangebracht. De begane grondvloer en de verdiepingsvloer bestaan uit betonnen systeemvloeren. In de tweede helft van het jaar 1997 werd bekend dat de betonnen vloerelementen (van het merk Kwaaitaal) in de woningen van het complex, waaronder ook de woning van belanghebbende, zijn aangetast door chloride (zogenoemde betonrot). Deze aantasting was op de waardepeildatum 1 januari 1995 reeds aanwezig. Eind 1999, begin 2000 heeft belanghebbende de aangetaste vloerelementen laten saneren. De kosten daarvan bedroegen ongeveer fl 36.000.
Bij de uitspraak op bezwaar is de bij de beschikking vastgestelde waarde van het object gehandhaafd.
Van deze uitspraak is belanghebbende in beroep gekomen bij het Hof, stellende dat de waarde in het economische verkeer niet meer dan fl 175.600 bedraagt. Ter zitting heeft belanghebbende nader geconcludeerd tot een vermindering van de heffingsmaatstaf tot fl 139.600 (fl 175.600 minus fl 36.000 saneringskosten vloer).
De woning A-straat 10 is verkocht in 1993 voor fl 175.000. De woning A-straat 3 is verkocht in 1997 voor het bekend worden van de omstandigheid van de betonrotschade voor fl 214.000. Ten aanzien van de woning A-straat 4 heeft de Inspecteur een WOZ-beschikking genomen waarbij een waarde in het economische verkeer is toegekend per de waardepeildatum van fl 188.000.
op 19 maart 1999 is de juridische eigendom van het pand A-straat 5 voor fl 239.000 overgedragen. In de notariële akte van die overdracht is een clausule opgenomen, die inhoudt dat de koper bekend is dat de betonvloer in die woning mogelijk is aangetast door betonrot, dat de koper verklaart het onroerend goed in deze staat onherroepelijk te aanvaarden en verkoper te vrijwaren voor elke aanspraak daarvan.
2. In geschil is de aan het object toe te kennen waarde in de zin van artikel 17 van de Wet per de waardepeildatum 1 januari 1995.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient de aan een woning toe te kennen waarde, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
De Inspecteur - op wie te dezen de bewijslast rust - heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde gewezen op de door de taxateur uitgebrachte taxatie, die uitkomt op een waarde in het economische verkeer per de waardepeildatum van fl 197.000. Bij de waardebepaling is onder meer gekeken naar stand, ligging, luxe van de woning en de in Z en Tholen geldende marktomstandigheden alsmede naar de verkoop van de woning A-straat 10 in 1993 voor fl 175.000. Het Hof heeft -afgezien van het hierna omtrent de betonrotschade overwogene- geen reden te twijfelen aan de juistheid van het taxatierapport in zoverre.
De waardering die belanghebbende voorstaat op basis van indexcijfers acht het Hof een minder betrouwbare methode. De door belanghebbende daartoe gebruikte gemiddelde ontwikkeling van het prijspeil van woning in de provincie Zeeland acht het Hof ook te algemeen van aard om te dienen als middel ter vaststelling van de waarde van een individuele onroerende zaak. Voorts is de omstandigheid dat ten aanzien van de woning A-straat 4, een soortgelijke woning als die van belanghebbende, een lagere WOZ-beschikking is genomen kennelijk een op zichzelf staand geval. Niet gesteld of gebleken is dat dit berust op een begunstiging van de kant van de Inspecteur. Verder is niet aangevoerd dat in de meerderheid van de binnen het complex gelegen woningen een lagere waardering is toegepast dan bij de woning van belanghebbende.
Ten aanzien van de betonrotschade overweegt het Hof het volgende.
Ter zitting is komen vast te staan dat op de waardepeildatum reeds schade aan de betonnen vloerelementen van de woning aanwezig was (de zogenoemde betonrot). De aanwezigheid daarvan als waardebepalende factor mag naar het oordeel van het Hof niet worden uitgeschakeld (vgl. HR 9 augustus 1996,
nr. 31.328, BNB 1996/335). Gegadigden voor de onroerende zaak zouden bij het uitbrengen van een bod met die aanwezigheid in verband met te verwachten kosten in de toekomst rekening hebben gehouden. Bij het opstellen van het taxatierapport heeft de taxateur deze omstandigheid buiten beschouwing gelaten. In zoverre kleeft aan die taxatie een gebrek. Op de voet van het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1997, nr. 31.274, BNB 1997/294* is immers bepalend de werkelijke toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken. Het vorenstaande brengt eveneens mee dat door de Inspecteur geen beroep kan worden gedaan op het bepaalde in onderdeel c van lid 1, van artikel 19 van de Wet, aangezien geen sprake is van een wijziging van een taxatie, maar van een, achteraf bezien, onjuiste vaststelling van de feiten die daaraan ten grondslag liggen. De door de Inspecteur aangehaalde verkoop in 1999 van de woning A-straat 5 voor fl 239.000 acht het Hof te ver van de waardepeildatum verwijderd liggen om daaraan voor het onderwerpelijke geval conclusies te verbinden. Hetzelfde geldt voor de clausule die in de desbetreffende transportakte is opgenomen.
Anders dan belanghebbende acht het Hof geen reden aanwezig om zonder meer aan te nemen dat de waardedrukkende invloed van voormelde omstandigheid uitkomt op het door belanghebbende betaalde bedrag aan saneringskosten. Rekening houdend met die invloed schat het Hof - alle omstandigheden in aanmerking genomen - dat de in de aanhef van deze overweging vermelde prijs uitkomt op fl 175.000.
4. In de omstandigheid dat het beroep ten dele gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, die door het Hof, op de voet van het Besluit proceskosten fiscale procedures en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op fl 35 aan reiskosten.
Gelet op het bepaalde in artikel 5, lid 7, van vorengenoemde Wet, dient het door belanghebbende gestorte griffierecht te worden vergoed door de Inspecteur.
Aldus in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2000 door mr. Tijnagel, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Postema. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door laatstgenoemden is ondertekend.
(Postema) (Tijnagel)
aangetekend aan partijen verzonden:
