Waardering onroerende zaken
Waarschijnlijk leest u dit artikel met een "hoge" WOZ waarde voor u op het bureau. De waardering geldt voor de periode 2008, volgend jaar ontvangt u een nieuwe waardering. De peildatum is 1 januari 2008. De gemeente wentelen hun financiele tekorten steeds vaker af op de inwoners.
Voor voorbeeld bezwaarschriften kunt u hier kijken
Een terugblik
Sinds 1997 geldt een landelijke regeling voor de waardering van onroerende zaken, de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten periodiek een nieuwe waarde vaststellen voor alle panden in de gemeente. Voorheen gold die WOZ-waarde voor een periode van vier jaren. Vanaf 2005 is dat nog maar twee jaar en sinds 2007 voor één jaar. U ontvangt de nieuwe WOZ-beschikking van uw gemeente in februari of maart 2009. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor verschillende belastingen,
- onroerende-zaakbelastingen
- het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting 2008
- waterschapsheffing
- grondslag afschrijving (bodemwaarde) voor ondernemers
U ontvangt in tegenstelling tot voorgaande jaren geen apart document (de zogeheten WOZ-beschikking) meer waarin de waarde is vastgesteld. De nieuw vastgestelde WOZ-waarde die van toepassing is voor uw pand staat voortaan vermeld op het aanslagbiljet OZB. Dat gebeurt voortaan ieder jaar.
Hoe wordt de waarde vastgesteld
De gemeente moet volgens wettelijke voorschriften taxeren, tenminste dat is de opdracht.
Waarde in het economische verkeer
Waarden kunnen op verschillende manieren worden bepaald. De waarde van
woningen in de meeste bedrijfspanden wordt bijna altijd bepaald door vast
te stellen wat de waarde van de woning of het bedrijfspand zou zijn als
die op of rond de waardepeildatum verkocht zou worden.
Dat is de waarde in het economische verkeer.
Dit is de prijs die tijdens een normale verkoop zou zijn betaald voor een
pand dat in vol eigendom is en vrij opleverbaar. Bij de waardering mag
dus geen rekening worden gehouden met 'belemmeringen' zoals huurders, erfpacht
of recht van opstal. Er wordt getaxeerd alsof het pand leeg en
onbezwaard kan worden verkocht. De waarde kan onder andere worden
bepaald met behulp van verkoopcijfers van vergelijkbare panden.
De gemeente schakelt veeal een taxatiebureau in die alle marktgegevens
registreert, zoals verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen in uw gemeente. Deze
gegevens komen hoofdzakelijk van het Kadaster. Daarnaast worden gegevens
verzameld door middel van publicaties bij makelaars, uit vaktijdschriften,
kranten en het internet. Al deze marktgegevens worden gekoppeld aan typen
woningen en buurten. Vervolgens worden deze gegevens verder vergeleken
en beoordeeld per woning. Hierdoor worden de marktontwikkelingen nauwgezet
gevolgd. Maar ja appels met appels vergelijken blijft een lastige zaak,
vaak is een appel nu eenmaal niet gelijk.
Let op !
Voor de afschrijving over bedrijfsgebouwen is de bodemwaarde van belang, dit is de WOZ waarde. Hoe hoger de WOZ waarde des te lager de afschrijving.
Kantoren en bedrijven
Om de waarde van een pand te bepalen wordt meestal uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs wordt vermenigvuldigd met het bruto vloeroppervlakte van het pand en met een kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor is een factor waarmee een huurprijs wordt vertaald in een waarde. Er zijn specifieke factoren voor elk type kantoor of bedrijf, waarbij rekening wordt gehouden met zaken als leegstand, bouwwijze en onderhoud. Dit betekent dat voor elk kantoor of bedrijf een kapitalisatiefactor is bepaald. De basis van de waarden voor de diverse kapitalisatiefactoren bepalen de taxatiedeskundigen van de gemeente door het uitvoeren van een analyse van marktgegevens. Hierbij worden huurprijzen met verkoopcijfers van dezelfde panden vergeleken en basiswaarden berekend. Huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor vindt u terug op het taxatieverslag.
Taxatie incourante onroerende zaken
De waarde van incourante onroerende zaken, zoals scholen, kerken, ziekenhuizen etc. wordt op een andere manier vastgesteld, omdat meestal geen of te weinig verkoopprijzen bekend zijn. De waarde wordt in dat geval bepaald door te kijken wat het zou kosten om het object te vervangen. Die waarde wordt gecorrigeerd, omdat door afschrijving de waarde van de onroerende zaak in de loop van de jaren minder wordt.
Verbouwingen aan uw woning
Zoals hiervoor is aangegeven geldt als uitgangspunt dat de waardebepaling plaatsvindt naar de waardepeildatum 1 januari 2008. Als in de periode tussen 1 januari 2008 en 1 januari 2009 de toestand van uw pand gewijzigd is (bijvoorbeeld door een verbouwing), dan moet de gemeente daar rekening mee houden. In dat geval is de waarde vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2009.
Marge regeling
Met ingang van 2005 geldt er binnen bepaalde grenzen een - wettelijk vermoeden - omtrent de juistheid van de WOZ-waarde. Als u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde, wordt deze waarde alleen door de gemeente verlaagd als uit onderzoek blijkt dat de waardeverlaging een wettelijke bandbreedte overschrijdt.
- tot 200.000 euro: marge 5% van de WOZ waarde
- 200.000 - 500.000 euro: 4% van de WOZ waarde (minimum 10.000)
- 500.000 - 1.000.000 euro: 3% van de WOZ waarde (minimum 20.000)
- 1.000.000 euro en meer: 2% van de WOZ waarde (minimum 30.000)
