Wel of geen verlaagd tarief overdrachtsbelasting?

Met ingang van 1 juli 2011 is het tarief voor de verkrijging van een woning verlaagd tot 2%. Door deze verlaging is de kwalificatie van de onroerende zaak van belang geworden. Het verlaagde tarief geldt uitsluitend voor onroerende zaken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning door particulieren. Indien de woning qua oppervlakte nagenoeg geheel (90%) is bestemd voor bewoning, kan op de totale verkrijging het 2% tarief worden toegepast.

De overdrachtsbelasting bedraagt wordt in 2023 verhoogd tot 10,4% (2021 en 2022:  8%). Op woningen is het tarief 2%. Voor starters op de woning markt (onder voorwaarden) zelfs 0%.

Grond bestemd voor woningbouw

Grond die bestemd is voor de woningbouw en die niet kwalificeert als bouwgrond in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 valt niet onder het 2% tarief voor de overdrachtsbelasting. Op deze grond is het normale 6% tarief van toepassing.

Woonbestemming alleen niet voldoende

Rechtbank Noord-Holland heeft in haar arrest van 23 juli 2015, nr. 14/04260, onder verwijzing naar het arrest HR 15 november 2013, nr. 11/05566 geoordeeld dat alleen een woonbestemming niet voldoende is om als woning te kwalificeren en een beroep te mogen doen op het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting. In hoger beroep oordeelt Hof Amsterdam 17 maart 2016, nr. 15/00729 anders en zegt dat het begrip woning in de zin van de overdrachtsbelasting op zichzelf beoordeeld dient te worden. Tegen deze Hofuitspraak is cassatie aangetekend.

Moment van overdracht van belang

Voor de beoordeling of het 2% of 6% tarief van toepassing is dient op het moment van overdracht beoordeeld te worden of de onroerende zaak naar zijn aard is bestemd voor bewoning door particulieren. Hier ging het om een onroerende zaak die is bijgebouwd als woning en later door een aantal bouwkundige aanpassingen geschikt is gemaakt als kantoorruimte. Hof Arnhem - Leeuwarden oordeelt dat – gezien de onroerende zaak met zeer beperkte aanpassingen weer kon worden bewoond – sprake is van een woning en het 2% tarief van toepassing is.

Wijze van gebruik wijzigt aard niet

Indien een woning wordt aangepast om bijvoorbeeld als tandartspraktijk te kunnen functioneren, heeft dat niet tot gevolg dat de aard van de onroerende zaak ook wijzigt. De wijzigingen aan een woning enkel voor het gebruik als tandartspraktijk leidt er niet toe dat geen sprake meer is van een woning (Hof Den Haag, 10 juni 2016, nr. 16/00027). In lijn met Hof Den Haag heeft Rechtbank Zeeland - West-Brabant op 10 juni 2016, nr. 15/5308 geoordeeld dat bij de levering van een onroerende zaak die oorspronkelijk als woning was bestemd maar ander gebruik heeft gehad in de vorm van een militair hospitaal en opvang- en adviescentrum voor drugsverslaafden, ook het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting gehanteerd mag worden.

Toekomstige bestemming is niet van belang

Belastingplichtige koopt een monumentenpand aan dat is gebruikt voor studentenhuisvesting. Dit pand staat echter al geruime tijd leeg en belastingplichtige wenst het pand te verbouwen tot hotel. Hof Den Bosch, 23 september 2016, nr. 15/00680, oordeelt dat, indien het complex in bouwkundige zin bestemd is voor bewoning en ook feitelijk voor bewoning heeft gediend, dit onder het verlaagde tarief van 2% valt. Hieraan doet niet af dat het complex al geruime tijd gedeeltelijk leeg staat, dat er sprake is van verval en dat in bepaalde ruimtes bepaalde voorzieningen om er te kunnen wonen ontbreken. Ook is niet van belang wat de toekomstige bestemming van de onroerende zaak is. De subjectieve bedoeling van de koper doet niet af aan de objectieve vaststelling ten aanzien van de aard van het complex.

Bij onroerendezaaklichamen mag het verlaagde tarief gehanteerd worden op de waarde van de bezittingen die betrekking hebben op woningen.

Belang voor de praktijk

Indien u voornemens bent een onroerende zaak aan te schaffen die als woning gebruikt dient te worden, dan is het van belang om voorafgaand aan de overdracht zoveel mogelijk aan bovenstaande voorwaarden te voldoen. In bovengenoemde Hofuitspraken is de Hoge Raad nog aan zet. Op termijn zal dan ook duidelijker worden hoe het begrip “woning” in de overdrachtsbelasting gedefinieerd moet worden.