Verkoopwinst pand belastingvrij

De verkoopwinst op een (bedrijfs)pand of een woning is soms belast (box 1) en soms onbelast (box 3). De winst is belastingvrij indien:

• de winst niet voorzienbaar is;
• u niet de intentie / het oogmerk had om snel winst te maken;
• u niet meer kennis dan normale kennis heeft; en
• u geen werkzaamheden zelf heeft verricht;

In dit artikel een aantal uitspraken die redelijk duidelijk de kaders aangeven.

Gerechtshof Den Haag maart 2010

Mevrouw De Vries heeft in september 2003 een koopoptie gekregen op een pand. In december 2003 koopt ze het pand voor € 370.000. Op dezelfde dag verkoopt ze het pand met € 30.000 winst. Mevrouw De Vries wist eind november 2003 al dat er een koper was voor € 400.000, daarom heeft ze de optie ook uitgeoefend. De Belastingdienst stelt: belast in box 1. De rechter beslist anders. De redenen:

1. Verkrijgen optierecht is geen belastbaar feit.
2. De optieprijs was niet lager dan de waarde in het economische verkeer, voordeel was dus niet voorzienbaar en redelijkerwijs te verwachten.
3. Het feit dat mevrouw De Vries wist van de koper en de transactie op 1 dag liet plaatsvinden, levert geen belastbaar feit op. Dit is namelijk normaal bij een optie.
4. Mevrouw heeft vrijwel geen werkzaamheden verricht, enkel de opdracht aan de makelaar om een koper te zoeken. De werkzaamheden waren dus te beperkt van omvang.

Rechtbank Breda 2012

In 2007 kocht de heer A met een paar vrienden een bedrijfspand met 20 appartementen. Het pand wordt met 6 personen gekocht en na de renovatie worden de appartementen verhuurd en wordt het pand verkocht. De inspecteur stelt dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Vanaf het begin is duidelijk dat de heren het pand hebben gekocht om het uiteindelijk met winst te verkopen.  U kunt de uitspraak hier raadplegen.

Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 2013

Een verkoopwinst van een belastingplichtige is belast i.v.m. voorkennis, gevolg "resultaat uit overige werkzaamheden met heffing in box 1". De belastingplichtige was DGA van een onroerendgoedmaatschappij. De Rechtbank was het met de belastingplichtige eens, het Gerechtshof niet. Dit betrof een erg feitelijke procedure waar u niet zoveel mee kunt of hoeft. Het Gerechtshof deed op 11 juni 2013 uitspraak.

Gerechtshof Den Haag 2016

De heer X maakt € 400.000 winst op de verkoop van een aantal onroerende zaken. Deze winst is niet belast in box 1, maar is belastingvrij. X heeft namelijk geen werkzaamheden verricht die gericht waren op het behalen van een voordeel die normaal (actief) vermogensbeheer te buiten gaan en / of te verwachten waren. In casu was het zelfs zo dat de heer X de onroerende zaken had gekocht van zijn eigen B.V. X koopt in 2010 voor ruim € 1 miljoen een appartementsrecht, parkeerboxen en een parkeerplaats van zijn eigen B.V. De levering heeft plaatsgevonden in 2011. De onroerende zaken worden voor ongeveer € 1,5 miljoen doorverkocht aan een derde (waarbij 2 parkeerboxen niet worden verkocht). De Rechtbank en de inspecteur vinden dat de winst is belast in box 1 (resultaat uit overige werkzaamheden), de reden:

• uitponden;
• meer dan normaal actief vermogensbeheer.

Het Gerechtshof denkt hier anders over en is het met de heer X eens, de winst is belastingvrij, reden:

• X heeft geen werkzaamheden verricht;
• voordeel redelijkerwijs niet direct te verwachten;
• de koopprijs was zakelijk;
• verkoop aan een (onafhankelijke) derde;
• X had geen bijzondere kennis van de markt.

Aantekening belastingadviseur

Opbrengsten zijn pas belast als er sprake is van een bron van inkomen. De voorwaarden hiervoor zijn:

1. deelname aan het economische verkeer;
2. beogen een voordeel te behalen;
3. voordeel redelijkerwijs te verwachten;
4. kennis van de markt;
5. werkzaamheden verrichten.

Als aan deze voorwaarden is voldaan, is sprake van een bron van inkomen. De inkomsten zijn dan belast resp. de verliezen zijn dan aftrekbaar. Meestal geven de daadwerkelijke feiten de doorslag. Mits zorgvuldig bedacht en uitgevoerd, kunt u onbelast een vermogenswinst maken op de verkoop van panden. Laat u wel goed en tijdig adviseren.

Bron

Gerechtshof Den Haag, 31-03-2010, rolnummer 08/00005.  

Gerechtshof Den Haag 11 oktober 2016 ECLI NL GHDHA 2016 3647.