Verhuur woning in box 3: lagere waardering mogelijk!

Sinds 1 januari 2010 gelden voor de waardering van verhuurde woningen voor de vermogensrendementsheffing (box 3) niet meer de algemene waarderingsregels (dus: waarde in het economisch verkeer), maar moet de WOZ-waarde worden gehanteerd. Deze wordt jaarlijks door de gemeente (bij beschikking, waartegen u bezwaar kunt maken) vastgesteld. Indien sprake is van verhuur in een situatie waarin de huurder recht heeft op huurbescherming op grond van de Huurwet (Titel 5 boek 7 BW), mag rekening worden gehouden met de leegwaarderatio (artikel 17a UBIB). De WOZ-waarde wordt dan, afhankelijk van de jaarlijkse huuropbrengst, verminderd met 45% tot 85% van die waarde.

In de praktijk leidt deze dubbele forfaitaire heffing (WOZ en leegwaarderatio) over woningen in box 3 vaak tot een onbevredigende uitkomst. Een mismatch tussen de vastgestelde waarde en de werkelijke waarde. Zeker indien er sprake is van een structureel verliesgevende verhuur. Hierover heeft de rechter inmiddels een paar keer in het voordeel van belastingplichtige geoordeeld. Hieronder geven wij de laatste stand van zaken weer.

Conclusie Advocaat-generaal bij Hof Den Haag 17 december 2014

Het Gerechtshof Den Haag oordeelde op 17 december 2014 dat in bepaalde gevallen toch mag worden aangesloten bij de lagere waarde in het economische verkeer. De belanghebbende was eigenaar van een verhuurde woning. De huurder betaalde in 2010 een huur van € 6.250 op jaarbasis. Deze huur mocht slechts worden geïndexeerd, dus niet substantieel verhoogd, omdat de huurder in dit geval recht heeft op huurbescherming.

De taxatiewaarde van de woning in verhuurde staat bedroeg € 274.000. De WOZ-waarde was € 717.500, waardoor de waarde na toepassing van de leegwaarderatio (in casu 60%) € 430.500 bedroeg. Tot 2010 (oude situatie) waardeerde de belanghebbende de bovenwoning op circa € 82.000. Met de jaarhuur van € 6.250 bleef er na aftrek van de box 3-heffing en overige kosten (financieringslasten, lokale heffingen, afschrijvingen op onderhoud etc.) echter nu een negatief rendement over.

Hof Den Haag oordeelde dat dit tot een buitensporige last leidt voor belastingplichtige en is aannemelijk geworden dat de waarde van de bovenwoning, zoals deze wordt berekend conform de leegwaarderatio, in belangrijke mate (in casu meer dan 25%) afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Er is geen ‘fair balance’ tussen enerzijds het genot van eigendom en anderzijds de legitieme inbreuk daarop die het betalen van belasting met zich meebrengt. Het beroep van de belanghebbende op artikel 1 van het Eerste Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens wordt dan ook gevolgd en de waarde wordt vastgesteld op € 274.000.

Na cassatie van de Staatssecretaris heeft de AG geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep en stelt derhalve belanghebbende in het gelijk. Het wachten is op het oordeel van de Hoge Raad. De wetgever heeft onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de verhuurder. Er is hier dus gekeken naar het negatieve netto rendement dat de huurder behaalde.

Uitspraak 12 mei 2015 bij Hof Den Haag

Op 12 mei 2015 heeft het Gerechtshof in Den Haag geoordeeld dat voor de waardering in box 3 niet de WOZ-waarde ad € 453.000 moet worden gehanteerd en evenmin tegen de lagere leegwaarderatio van 85% oftewel € 385.050, maar de economische waarde ad € 252.000. De berekende forfaitaire waarden van de panden (onroerende zaken) zijn namelijk in betekenende mate (dat betekent 10%) hoger dan de waarde in het economisch verkeer en derhalve moet het forfait buiten beschouwing blijven. Verwezen wordt naar de uitspraak van de Hoge Raad van 3 april 2015 (zie hieronder). In deze uitspraak wordt niet direct een verband gelegd tussen de huuropbrengst en de belastingheffing en daarmee een mogelijk negatief netto rendement.

Arrest Hoge Raad 3 april 2015

Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad arrest gewezen in de zaak (13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812) waarin is geoordeeld dat artikel 17a UBIB 2001, de leegwaarderatio wegens overschrijding van de aan de besluitgever gedelegeerde bevoegdheid buiten toepassing moet blijven, indien vast komt te staan dat de uit het forfait in het UBIB 2001 voortvloeiende waarde van verhuurde woningen in betekenende mate, dat wil zeggen voor 10 percent of meer, hoger is dan de werkelijke waarde daarvan. In dat geval wordt voor de toepassing van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning rekening gehouden volgens de hoofdregels van box 3, namelijk door uit te gaan van de werkelijke waarde in het economische verkeer (WEV) van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum.

Wat te doen?

Wij adviseren u, indien van toepassing, uw situatie in box 3 even goed tegen het licht te houden en, als er een gebrek aan balans bestaat tussen de waardering zoals deze wettelijk is voorgeschreven en de bovengenoemde rechtspraak, in elk geval bezwaar tegen de aanslag aan te tekenen. Denkt u daarbij wel aan de bezwaartermijn van zes weken na dagtekening. Wij zijn graag bereid uw specifieke geval te beoordelen en desgewenst bezwaar aan te tekenen.

Fiscaaladvies nodig inzake verhuur woning in box 3?

Vul uw naam en telefoonnummer in en wij nemen contact met u op.


Meer weten van lagere waardering verhuurde woningen box 3 mogelijk


Artikel datum : 17-06-2015 | Artikel laatst gewijzigd : 14-07-2017

Meer over Jongbloed Fiscaal juristen

Twitter Updates

Volg ons op: